郑新立:投资性购房比超30%就应引起警惕


 发布时间:2020-09-28 07:45:58

北京租赁市场五一过后成交量逐步萎缩,租金涨幅开始减缓。伟业我爱我家市场研究员提供的统计数据显示,5月上旬北京全市租赁市场交易总量虽然与去年同期相比上涨了20%,但是环比4月下旬跌幅达到了23%。价格方面,5月上旬全市租赁均价为3197元/月/套,环比4月下旬下跌了2.2%,不过与去年同期相比还是有近12%的涨幅。“租赁淡季到来,租房需求明显减少,成交均价近期有所回落。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,但是,租赁市场的成交将在婚房租房需求和住房周转租房需求的支撑下逐渐止跌回稳。此外,6、7月份传统的暑期租赁高峰将逐渐开始,租赁市场普遍面临着“僧多粥少”供不应求的状况,而强势的租赁需求也会在短期内对房源的价格产生一定的推动作用。(记者姚丽颖)。

春节过后广州楼市交投持续活跃,特别是3月份二手房成交量更是创出近年新高,据市国土房管局公布数据,3月全市10区二手住宅成交量为49.53万平方米,同比增加77.7%,广州中介行的买卖业务量比2月份增加接近七成半。预计4月份二手成绩较3月稍逊,但总体上成交仍然理想。二手中介人士称,5月二手房成交量要超过3月不太可能,但因为当前这波购买潮未完全退去,五一小长假相信会是楼市调整以来市场最活跃的黄金周。合富置业专业人士认为,在当前市场环境下,五一黄金周仅3天的小长假,部分在4月看中心仪物业的人士可能会利用五一小长假办理相关交易手续。靠近年中的五一黄金周将是发展商推一手新货的小高潮,作为承上启下的关键时间点,五一期间一、二手楼市的表现或多或少能对预测下半年楼市发展动向提供一些参考意义。满堂红研究部沈锐培表示,如果五一楼价稳定,但是买家入市意欲不强,说明这一波自住需求已消化得差不多,那么五一节后房地产市场处境或更加艰难。未来楼市又将进入买卖双方的博弈,需要一段时间积累下一批买家,等待下一个买卖高峰。广东中原市场总监李粤湘认为,全球经济走向未明,国内第一季度发放的房贷占全年额度的45%,银行是否会减慢审批房贷有待观察,但对五一楼市审慎乐观。

合富置业有关人士表示,从目前了解到的一手市场动向来看,市场最关注的市中心一、二手楼之间具有一定价格差距,预算不多并急于入住的买家估计仍将会把关注的重心放在二手房市场。近期购房者入市积极性持续提升,令二手楼市交投持续保持畅旺,除了首次置业、改善型买家外,还有长线投资人士。预期五一期间,价格适中的自住型楼盘仍将是市场关注的热点,包括结婚类、拆迁类、入学类自住客以及投资型、改善型客户入市意愿皆比较高,因此这些买家仍将可能是五一楼市看楼客的主力群体。满堂红有关人士认为,市民“跟风”买楼的气氛仍在,相信即将到来的五一小长假看楼客会远高于楼市调整以来任何一个小长假或黄金周。由于不少业主在三、四月间“惜售”或者高价放盘变相“惜售”,希望在五一卖一个好价钱,然而买家追价幅度不超过5万元,由此预计,五一二手楼市可能旺丁不旺财。

房地产调控要考虑市场有限理性 陈涛 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应“从众心理”。2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的 “羊群效应”。

而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡,“避害”考虑远大于“趋利”考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令“假离婚”等现象层出不穷。正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。无论是美国的次贷危机,还是日本“失去的十年”,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。

由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

市场 房价 宏观调控

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