以房养老试点将在明年推行 "70年产权"是瓶颈


 发布时间:2020-10-01 09:38:56

近来,国家有关部门一再重申,严查小产权房在建、在售案件,因为农村集体建设用地未经征地、没有转变为城市建设用地,不能从事商业开发。然而,一些地方小产权房销售依然火爆。分析人士指出,在建、在售的小产权房属于“歪门邪道”,化解小产权房的矛盾,迫切需要开“正门”、堵“邪道”。记者在北京市小产权房比较集中的昌平、通州、房山等地采访了解到,由于农村建设用地的使用权不断升值,而农村产权流转交易市场建设相对滞后,于是“歪门邪道”的小产权房乘虚而入,一些商家误导购房者“绝对安全”,导致消费者跟风购买。在小产权房热销的同时,国土部门的监管和处罚显得比较乏力。

重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示,对于非法用地,国土部门只能走“停工通知、处罚决定、行政复议、行政通知、法院诉讼”的程序,周期长、效果差,对于违法者缺乏威慑力。一位北京市昌平区国土部门干部坦言,不少小产权房已有居民入住,很难“一拆了之”。北京市国土局数据显示,2012年6月至今,北京市共清理认定83个小产权房项目,总建筑面积300多万平方米,但目前仅拆除6万多平方米。“小产权房屡禁不止的原因,是城乡之间对于农地溢价的争夺。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军指出,“在现行的法律制度下,城市开发垄断了农地升值的收益,农村方面难以分享其收益,容易诱发‘歪门邪道’,小产权房现象就是一例。

” 西南政法大学经济法学院教授江帆说:“小产权房违反了我国现行土地管理法第63条规定,但长期以来,有关部门查处措施不力,使得这一问题复杂化。” 如今,现有小产权房居民“安居乐业”的现状,也给其他人带来了误导:一是认为成片建设的小产权房比较安全;二是村委会开发的小产权房比较保险;三是有村民一起居住的小产权房比较安全,等等。全国工商联房地产商会发布的数据显示,1995年到2010年间,全国小产权房竣工建筑面积累计达7亿多平方米。业内人士建议,处理小产权房问题,应该区别对待“存量”和“增量”部分,采取不同方式处置。一方面,对于在建、在售的小产权房,有关部门必须坚决查处;另一方面,对于存在多年的“存量”部分,有关部门应该制定相应的政策,化解历史遗留问题。

“回避矛盾只会造成矛盾越来越多。”中国房地产学会副会长陈国强表示,“应该分门别类,尽快清理整治,该拆除的抓紧拆除,能转化的尽快转化。”。

无产权房,顾名思义,就是没有房产证的房子。本案中的小李最近碰上了烦心事,就因为购买了一套无产权房。楼市案例:买LOFT公寓 签了长期租赁合同 小李在杭州市区购买了一套LOFT公寓,面积约50平方米,总价40多万元。他与开发商签订了购房合同,但这份购房合同与普通房产合同不一样,它实际上是一份45年的长期租赁合同。签署协议后,小李一次性付清了房款。之后由于开发商出现迟延交付等问题,无奈之下,小李只好起诉至法院,要求开发商承担违约责任并交付房产。但法院经审理认为,双方之间的协议是租赁协议,并非购房协议,故小李无权请求开发商交房,但可以要求对方履行租赁合同,对方明确表示不履行或实际上不履行的可以解除合同退还租金。法院同时对45年的租金约定,只认定20年有效,剩余按合同无效处理。律师点评: 谨慎购买无产权房 浙江三道律师事务所 胡增冬律师 由于此类型楼盘的用地性质,导致开发商基本上无法办理分割的房产证,因此也就无法签订《商品房买卖合同》。

作为购房人来说,其很难根据商品房买卖的相关规定保护其权益,只能适用《合同法》等普通民事法律。《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。本案中,小李虽然与开发商签了45年租赁期限的合同,但是只有其中的20年是有效的,剩余的25年是无效的。虽然双方协商了续订条款,但由于小李一次性支付了全部的款项,与合同所载的“续订”的性质明显不符。假使小李入住了该房屋,如果该房屋所在的土地和整个楼盘租赁期限内被转让或设定担保物权,一旦开发商出现经营纠纷导致土地或者楼盘被法院执行,那么小李即使根据买卖不破租赁原则(注:即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

)小李也只有20年的租赁权,超过了20年,债权人有权要求小李归还房屋,而小李只能找原先的开发商要求归还多付的租金。因此,在此提醒购房者,谨慎购买无产权房。本报记者 丁咏梅。

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