玫琳凯8.2亿买上海静安门 自用型写字楼交易提升


 发布时间:2020-10-19 23:08:41

上海浦东的星河湾上周开盘掀狂澜 动辄两三千万一套的星河湾房源几乎被一抢而空 上海人没见过好房子吗?星河湾究竟哪里牛? 看来星河湾已经习惯于从外界的惊叹声中收获快感,荣誉只是与生俱来。上周,上海浦东的星河湾不惧台风“莫多克”骚扰淡定开盘,当天创下成交逾40多个亿的“世界纪录”。即使在人们抢房子如抢白菜的“泡沫化生存”的当下,面对动辄两三千万一套的房子,投资客的疯狂与躁动雄辩地证明,星河湾流水线下的商品房已不再是商品,而是投资品、奢侈品。网上的预售纪录显示,浦东星河湾共开盘销售322套房源,总面积约为9.5万平方米,预计价格为每平方米4.68万元,上下可浮动20%。房源均为10-15层的小高层,户型面积介于220-600平方米之间。发生了一个小插曲:开盘当天,一个年轻女子因为买不到几千万的浦东星河湾而当场嚎啕大哭。现场观摩的一位外地开发商老板回忆:“那情景非常的凄美”。大多数人无法理解星河湾比周边楼盘卖贵两三倍的价钱还可以创下天文数字般的成交,就像人们难以理解一个爱马仕包包标价10万美金,还有人托关系找门路求之而不得。

上海人以前没见过好房子吗? 当然不是。大手笔造园,精雕细琢重金打造每一个细节,铺陈极致的奢侈与舒适,上海房地产市场非始自今日,非止于今时。像深圳主流豪宅那样赠了很多很多的面积了吗?左瞧瞧,右瞧瞧,只见对面积的“浪费”,不见对面积的“明偷暗改”。让人觉得特别震撼的,是不是那三米六的“净高”?如果是在南京等诸多保守的城市做项目,星河湾还能长袖善舞推陈出新么? 房子其实还是那熟悉不过的房子,包括园林、户型设计、规划布局等,都印记着“星河湾”的标签。装修标准据说是1万多/平方米。依星河湾的脾性,结合现场考察,的确,星河湾光装修这一块的专业与投入就让许多开发商同行望洋兴叹。我们见过不少开发商也是一颗红心想做豪宅,但基本上真金白银砸下去后效果都不彰。如果缺少对空间对奢侈的比较到位的理解,堆砌再贵重的设计及物件都让人觉着憋屈。开盘后星河湾在自己刚刚开业的豪华会所搞了两场活动。很奇怪星河湾为何跟业界的习惯“对着干”,开发商不是喜欢把营销事件特别是那种很砸钱影响很大的活动安排在开盘前造声势赚眼球吗?台下坐着的人们心里面可能都想过同一个问题:梁上燕下一步出什么牌? 国金证券首席经济学家金岩石说了句实话,在“发展中国家”的房地产行业,资产泡沫永远不会消失。

当城市化进入快速轨道,当中国领先复苏成为板上钉钉,那么资本就会像飞萤逐火扑向中国,扑向大都市,星河湾的神话也许才刚刚开始。

昨日,世邦魏理仕发布《2014年上海甲级写字楼租户普查报告》(下称“报告”)显示,上海甲级写字楼市场虽然由外资主导,但是内资企业呈现快速增长态势,2014年,内资企业在上海甲级写字楼市场的租户数量占比和面积占比分别达到39.8%和36.5%,较10年前提升19.5%和18.9%。世邦魏理仕研究部华东区资深董事谢晨分析:“内资金融企业的快速成长是内资企业占比大幅提升的主要原因。这进一步反映出内资企业的崛起与上海乃至中国经济向第三产业驱动转型的趋势相吻合。” 报告显示,在办公地点的选择上,小陆家嘴在过去十年中最得内资租户的青睐。2014年,逾1,300个内资租户中有39.2%位于陆家嘴,较十年前的33.0%高出6.3个百分点;若将竹园等其它浦东写字楼区域涵盖在内,内资租户中位于浦东的比重更高达55.6%,而将办公室设在浦西核心地区的内资租户则不足四分之一。在行业分布上,金融业租户取代制造业租户成为上海甲级写字楼市场最大的需求来源。

根据世邦魏理仕的普查结果,金融服务业的租赁面积比重已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%,排名也由十年前的第三窜升至首位;反观制造业企业的租赁面积占比则由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%,排名滑落至第二位。紧随其后的三至五位依次为专业服务业、IT通信业和房地产业。上述五大主力行业代表了上海甲级写字楼需求的83.2%。“当前上海甲级写字楼市场的租户行业结构与十年前相比已发生明显变化。”谢晨表示,“由于土地、人力费用的连年上涨,低附加值制造业逐步向内陆城市及东南亚国家迁移,同时近年来企业留在上海的管理、销售等部门出于整体成本控制的考量也出现由市中心外迁的趋势。金融行业高附加值所带来的高租金承付力、上海作为中国金融中心的城市定位的确立以及当下国内金融业改革中民营金融企业的繁荣是金融服务类租户在本次普查中独占鳌头的主要原因。” 而随着中国金融服务业的开放和发展,金融服务业租户的多元化趋势十分明显。

2005年,银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%,2014年该比例已经下降为63.0%,同时P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现,成为一股不容忽视的力量。上海服务业经济的不断发展壮大推动着租户的大型化进程。2014年,上海甲级写字楼租户的户均租赁面积为1,154平方米,较2005年的平均面积增加将近一半。外资租户的2014年户均面积和面积增长绝对值高于内资租户,而内资租户在户均面积增幅上则相对领先。报告显示,上海甲级写字楼版图将在2015-2020年间迅速扩张,尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江的大规模开发预示着上海商务区建设在东西轴线基本布局完成后,将在现核心商务区的南部出现一个崭新的同样横跨浦江两岸的大型商务中心。而随着新兴商务区和核心拓展区内的大规模写字楼建设,原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略,结构性外迁不可避免。

据测算,核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春表示:“尽管核心区外甲级写字楼有着供应过剩的风险,新兴商务区之间对优质租户资源的竞争也将十分激烈,我们对于上海写字楼需求的长期增长仍然保持乐观。上海的第三产业第三产业的健康发展将带来庞大的写字楼需求。从上海经济和产业发展的方向来判断,金融、专业服务以及与消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业将成为未来写字楼市场的需求主力,同时内资企业继续扩张所衍生的扩租、升级需求必将使其对上海甲级写字楼市场产生更深远的影响。”(徐倩)。

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