李宇嘉:楼市存量时代的五大特征


 发布时间:2020-12-04 22:23:33

7天的春节长假,榕城一手楼市仅仅卖出8套房,每平方米成交均价9473元。与去年春节相比,成交量下降83.6%,不过成交均价上涨了33.1%。由于去年春节榕城楼市成交火爆,今年春节假期,榕城多数楼盘一改往年的作风,都照常开门迎客。不过如此低的成交量让业界大跌眼镜。春节楼市今非昔比 今年春节假期,福州市区共成交了8套一手商品房,每平方米成交均价9473元:其中,大年三十到正月初三,福州市区一手房成交量为零;正月初四福州楼市成交了1套一手商品房,均价为每平方米8042元;初五成交了4套一手商品房,均价为每平方米10729元;初六成交了3套一手商品房,均价为每平方米9648元。

去年春节楼市的火爆让开发商大呼意外,今年春节楼市的冷清也让人大跌眼镜。去年春节,福州各个楼盘的售楼部里都挤满了购房者,售楼小姐每天要接待数十组客户。统计显示,去年春节7天长假签约一手商品房49套,每平方米成交均价7117元。从去年正月初一到元宵节的短短15天中,福州楼市的成交量占去年总销量的20%。当时出手购买的客户主要是福州本地人,大多用于自住。值得一提的是,当时一些促销力度最大的楼盘,销售却并未最好,一些楼盘尽管每平方米价格比周边楼盘贵数百元,但仍受到青睐。正是受到去年春节楼市火爆的刺激,今年春节,福州多数开发商都摩拳擦掌、跃跃欲试。多数楼盘在春节期间不仅不放假,还把春节当成了营销重点。

没想到,在做好充分准备的情况下,今年春节福州楼市成交量同比下降83.6%,不过成交均价同比上涨了33.1%。多重因素导致低迷 从正月初三开始,记者走访了多个在售的楼盘。一方面,受天气影响,很多楼盘的售楼部里仅有三三两两的顾客;另一方面,这些顾客也对高昂的楼价踌躇不已。虽然福州春节长假的天气历来以阴天居多,但是像今年春节这样泡在雨中的情形还不太多。这显然影响了市民看房的心情。金山公园附近几个楼盘的销售人员表示,由于一直下雨,很多市民窝在家里没出门,自然谈不上看房买房了。而在这种天气情况下来到售楼部的客户,显然是真正想买房的人。但是,他们看房后普遍觉得房价“有点高”。

几位看房的市民告诉记者,他在金山走了一圈,尽管各个楼盘都有促销,但是最后折算下来,多数房源的价格都在每平方米1万元左右,这让他们感觉难以下手。“炒房客已经提前进入观望状态,不少购房自住的刚性需求也难以承受这么高的价格。”福州房产专家王剑超这样表示。福州几家房产研究机构的负责人也告诉记者,春节楼市可以看作是元旦以来福州楼市低迷状况的延续。1月福州楼市迎来了首个“房价破万月”,但是成交量却进入下跌通道,从2009年12月的4475套跌到2240套,仅一个月的时间,成交量跌幅近50%。此外,政策调控不断加上信贷政策开始收紧,也导致更多购房者持币观望。楼市走向还看节后 那么,今年春节福州楼市的低迷情况是否会延续全年呢?记者走访的几个楼盘的销售负责人都表示,由于今年春节比较迟,元宵节到来时2月也要结束了,因此,楼市的真正走向,可能要等到3月才能初见分晓。

福州房产专家王剑超表示,虽然目前楼市成交清淡,但是从去年底和今年初福州楼市的几场土地拍卖来看,楼市已经奠定了高楼价的基础,短期内价格不太可能大幅下调。作为楼市一线的从业者,福州仓山区一个楼盘的销售经理也表示,虽然春节期间该楼盘成交为零,但是开发商手中的资金非常充裕,不会因为短期的低成交而急着调价。在他们看来,房价在半年内难有回调的可能。

昨天公布的“京十五条”调控细则中,对于信贷政策,除了按照“国八条”的要求,对于购买二套房,首付款不低于六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍外,还提出,人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况,在国家统一信贷政策的基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。公积金、商贷均提高首付 昨天公布的调控细则要求,各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,执行首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前北京公积金贷款对于第二套住房,执行的是首付款不低于50%,贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。此次出台新政后,意味着公积金二套房的首付比例也与商贷相同,都不低于六成。除了贯彻国家信贷政策,北京的调控细则还提出,人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况,在国家统一信贷政策的基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。二套房仍“认房又认贷” 北京市房协副秘书长陈志表示,细则这样表述,意味着北京还有继续提高二套房首付和贷款利率的可能性。“这个是由人民银行北京营业部来掌握,会根据房地产市场的情况,如果房地产市场依然过热,不排除北京继续上调的可能性。

” 对于二套房的认定,陈志认为,这还是由银行系统来把握,此次没有出台新的政策。据了解,根据此前住建部等相关部委出台的政策,信贷方面对于二套房的认定,采取的是“认房又认贷”的原则。此外,调控细则中还规定,银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策落实情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。【交易税】 二手房计税价上调堵阴阳合同 政策:严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。【解读】 北京市房协副秘书长陈志介绍说,北京目前二手房交易的最低计税价格,使用的是2006年公布的版本,由于房地产市场的变化等原因,最低计税价格一直没有调整。而经历近几年房价的上涨,最低计税价格和实际成交价格的差距很大,一些二手房交易中,尤其是全款交易中采用了“阴阳合同”的违规方式,以较低的价格来瞒报,达到避税的目的。中原地产华北区总经理李文杰介绍,所谓二手房“阴阳合同”由来已久,产生的根源是北京二手房过户缴纳营业税时最低纳税指导价过低所致。

不少二手房买卖双方利用政策漏洞,采用“阴阳合同”。即纳税是一份“低价合同”,备案网签是成交价合同,以此避税。2009年10月,银监会出台银行贷款评估必须参照建委网签合同的相关规定,对“阴阳合同”有所制约。但如果是全款成交的二手房,买卖双方仍可利用“阴阳合同”来避税。据“链家地产”市场研究部统计数据分析,北京各区县二手房交易最低计税价格普遍为5000元/平方米至11000元/平方米之间。东城、西城这样计税价较高的区域中,为15000元/平方米至16000元/平方米之间。实际房价比最低计税价高出150%以上。在远郊区,其实际房价与最低计税价格之间的差距也非常大。如房山、顺义、通州等区域,最低计税价格仅处于3000元/平方米至5000元/平方米之间,而当地的房价近两年已涨到万元以上。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为,此前最低计税价格仅约为实际房产市场价格的1/2甚至更低,意味着避税空间很大,交易成本也较低。因此调高最低计税价,是更贴合实际市场的表现。同时,将通过对交易成本的严厉管控,增大投机购房出售成本,减小其预期收益,遏制市场不合理需求。

【买地资金】 审查买地资金防热钱推高地价 政策:各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验,并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。参加本市土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。开展商品住房用地使用情况专项检查,对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置1年以上罚款。杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。【解读】 对于企业进入土地市场资金来源的审查,市国土局相关负责人表示,实际上北京从去年就已经要求,企业拿地必须对资金来源有一个承诺。此次是更加细化了要求。这主要是为了防止一些热线流入土地市场,推高地价。陈志介绍说,开发企业自有资金、每年结转的资金、股东追加投资的资金等都可以自由支配使用,但是一些资金,如商品房的预售资金等,是不能挪做他用来“买地”的。去年,北京出台了商品房预售资金监管制度,就是为了防止开发商用购房人的预售款来扩张拿地。

对于在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行“限房价、竞地价”的方式,市国土局该负责人说,去年,北京在房山长阳镇的一个地块首次试点了该出让方式,即出让前就已经确定将来房屋的最高售价,开发商可以在此基础上竞争地价。这种方式既调控了房价,也抑制了土地的非理性竞价。今年将全面推广。同时,今年北京在商品房配建保障房中,将更多地配建公租房。对于查处非法转让土地使用权,陈志表示,禁止转让的规定下,开发商拿地后,就必须开发完成。否则只能退还给政府,承担巨额的损失,这将保证尽快形成商品房有效供应。【增值税】 开发商预付税金提高防“滚雪球”式发展 政策:房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报住房和城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目,提高土地增值税预征税率。对达到土地增值税清算标准但不申请清算,定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查。【解读】 陈志表示,此次土地增值税方面的政策,更加严格了。不过该政策的“板子”是打在开发商身上,与购房者无关。

实际上,去年“京十二条”调控政策公布后,北京相关部门已从10月起上调了土地增值税的预征率。由以往的1%,上调至容积率小于1.0的房地产开发项目按3%预征,其他房地产开发项目按2%预征。“大部分土地增值税的预征率仅为房屋销售额的2%,而且不同项目的差别不大。对于高房价的项目,这个预征率还是比较低的,对房价上涨的抑制效果还不明显。”北京市相关部门的人士表示。陈志认为,土地增值税的预征是在项目刚开售时就要征收,提高预征率是为收缩开发商的银根。开发商要预先支付更多的税金,使得其无法将该项目资金转移到其他项目上,进行“滚雪球”式的开发。而土地增值税的清算,目前大都在项目完成开发销售后。陈志称,土地增值税会根据土地成本价格和最终价格的价差,采用不同计征额度。目前,税务部门已开始对房价较高的重点项目进行调查和清算。【问责】 调控不力将约谈问责 政策:进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务、房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈和问责。【解读】 陈志表示,约谈和问责机制此次在北京是首次提出。

这说明北京将调控的任务落实分解到了各个区县和相关部门,这将更加有力地保证调控实施的效果。他认为,一些调控的具体措施,除了涉及相关部门,区县也有很大的关系。如在土地增值税方面,区县有可能会因为招商引资的压力,对征税方面有所放松。此次提出了约谈和问责机制,如果调控政策落实不到位,相关部门或区县就要被问责。(记者马力)。

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