王石坦言:2009年房地产调整远未结束


 发布时间:2020-11-23 12:01:33

上周,南京众多楼盘开盘跑量,“日光盘”成为了热点区域“专利”。并且,新房成交量环比下降了四分之一,一直“高烧不退”的南京楼市正在降温。据了解,南京“双控”新政于3日正式落地,首推的11幅住宅用地都标明了最高限价,同时,“竞价超出部分为保障房建设资金并不计入房价准许成本”首次明确写入出让公告中。从房地产市场发展周期来看,“金三银四”过后的6月,往往是春季市场旺季的末尾,一般这时市场就开始自发的调节收缩。受新政落地、市场自我调节等影响,南京房地产市场在上周已呈现出降温的趋势。

上周,南京楼市新增房源增多,有1700余套房源入市跑量。其中,南京城北的深业滨江半岛于5月31日推出168套新房源;中国铁建青秀城于6月4日推出132套住宅房源,整体均价23500元每平方米;城南复地宴南都于6月3日推出了280套4.8米挑高的精装小公寓,均价约20000元每平方米。开盘必“日光”不再是常态,“日光盘”渐渐成为南京江北、河西两高热板块的“专利”。昨晚,河西中部的宏图上水云锦开盘房源的销许均价为44372-45539元每平方米。较4月份的二期首次开盘的均价,此次新房源几乎没有涨幅。

开盘两小时,216套房源近乎售罄;江北新区的招商兰溪谷于6月4日推出户型面积89-120㎡的房源共计213套,全程电子化开盘,最终该批房源也全部“日光”。而在其他区域,项目开盘大多去化8至9成。新房成交量环比下降四分之一。据南京市网上房地产数据显示,上周南京楼市共认购商品房2472套,成交3240套。与上上周相比,上周认购量下跌28.6个百分点,成交量下跌25.3个百分点。虽然数据的上传有滞后性,但也反映出市场中新房的成交数量已经出现下降。其实,不仅仅是南京,据中指院监测显示,在六月开局第一周,全国一、二线城市新房成交分别环比下降11.7个百分点和5.7个百分点。

北京、上海、广州三个一线城市新房成交面积环比均有所下降,二三线城市中,更有七成城市成交面积环比下滑。进入六月,楼市降温、渐回理性已成趋势。(完)。

万科今日向新浪财经承认,出手逾30亿港币认购徽商银行在港IPO股份。在徽商银行完成上市后,万科将成为其单一最大股东。万科表示,此举为战略性入股。值得注意的是,这是万科首次大手笔认购新股。同时,万科也再次与香港富豪郑裕彤携手进行商业投资。今年,万科和郑裕彤旗下的房地产发展商新世界发展有限公司以34.3亿港币购买荃湾西站住宅地皮;7月底,两家公司再度连手参与深圳前海两幅地皮竞标。而这次,郑裕彤控制的珠宝零售商周大福也参与此次徽商银行新股认购。因为万科的巨额认购,徽商银行此次香港IPO,已成功敲定5位基础投资者,分别为认购金额逾30亿港币的万科、认购约2亿港币的周大福、认购逾2.3亿元的Genertec Capital、认购逾4.4亿港币的Peaceland,以及认购逾7932万港币的Kan Hung Chih,合共认购金额逾40亿港币,占其最高招股规模101亿港币的40%左右。

徽商银行在港IPO,以每股3.47-3.88港元的价格发行26.1亿股股份,作为基础投资者,万科将以指导区间低端附近的价格购买股份。徽商银行于今天在港展开路演及投资者推介会,本周四(31日)开始公开招股,下月12日在港交所挂牌。中银国际、中信证券国际、摩根大通、摩根士丹利和瑞士银行为徽商银行本次发行工作的保荐人和簿记行,还有另外14家银行担任簿记行工作。

年报显示,王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元,降幅达三分之二,远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。“无论对中国住宅行业还是万科而言,2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此,它带来了更多引人深思的内容,而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”王石和他的团队用这样的语句作为万科2008年年报的开头。事实上,不断反思成为万科2008年年报的重要主题,几乎出现在年报的每一处细节之中,成本控制成为其反思中最重要的一点,而这还表现在王石自己大幅降薪,由去年的691万元缩减至248.1万元。计提存货跌价12.3亿元 2008年,在房地产市场深幅调整的一年中,万科业绩依然表现稳定,公司在今日的年报中披露:2008年公司实现营业收入409.92亿元,比2007年略微增长15.38%;实现归属于上市公司股东的净利润40.33亿元,同比下降16.74%;每股收益0.37元,净资产收益率12.65%。万科董事会非常详尽地剖析了公司收入增长而利润下降的原因:单从财务报表来看,公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元,与计提存货跌价准备的影响基本相当。

“基于审慎的财务策略,万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。在考虑递延所得税因素后,影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中,拿地成本偏高。” 除存货跌价准备的影响外,公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点也是利润下降的重要因素之一。2008年,公司房地产项目结算面积451.4万平方米,同比增长14.6%;结算收入404.9亿元,同比增长15.1%;结算成本246.5亿元,比去年同期增长21.0%;房地产业务的营业利润率约为28.2%,比上年减少2.34个百分点。在结算均价与2007年基本持平的情况下,公司每平方米土地结算成本增加了244元,其他成本增加了46元。对于地价以外每平方米成本46元的增加幅度,万科认为,“虽然2008年结算项目中装修房比例有所上升,但是考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年,这仍然反映出公司在牛市氛围下,对成本的管理能力有所松懈。” 高管集体降薪 万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点,在2008年发放高管年薪和提出分红预案时,就已经显示出了一种“吝啬”。

年报显示,王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元,降幅达三分之二,远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。而万科所有高管的年薪总额由去年的4680万降至今年的1955.2万,降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万,董事肖莉年薪为129.4万元,均为去年年薪的三分之一左右。另外,万科2008年的分红派息方案为每10股派送人民币0.5元现金股息。这与公司2007年每10股派1元,转增6股的方案相比,也显示出寒冬的味道。2008年公司派出现金股利5.5亿元,而2006年和2007年公司分别派出6.49亿元和6.87亿元的现金分红。2月销售面积比1月增80% 作为第一家提出房市 “拐点论”的房地产公司,万科凭借敏锐的市场观察和应变能力,在2008年行业深度调整时期扩大了自己的市场份额。年报显示,2008年公司销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别较2007年下降9.2%和8.6%。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算,2008年公司在全国的市场占有率为2.34%,比2007年增加0.27个百分点。

由于市场和经济的不确定性,万科依然采取了稳健的经营策略。除了手握近200亿元现金外,公司将2009年新开工面积计划比2008年实际完成数下调约23%至403万平方米。竣工面积计划为619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。事实上,近两个月随着政策的支持和真正刚性需求的支撑,各地房地产销售数据已经开始出现回暖迹象。在和年报一起发布的2月销售数据中,万科2月销售面积达到51.7万平方米,比1月环比增长80.8%,同比增长163.4%;销售金额38.9亿元,环比增幅77.6%,同比增长147.7%。

王石 万科 南京

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