刚需入市可“东张西望”


 发布时间:2020-11-25 15:20:47

随着楼市调控政策不断收紧,北京在售的许多楼盘都推出了迅猛的促销攻势,有的折扣幅度达到了9折,尤其是高端项目降幅明显,打折促销区域正在由郊区向中心城区扩散。据一项最新数字显示,当前楼盘折扣普遍超过9.5折,高端别墅项目折扣幅度尤其明显;局部项目全款折扣甚至达到9折,相比2011年“限购”初期的9.5折而言,折扣幅度已经明显增大。从区域看,打折的楼盘主要分布在五环外,其中大兴、怀柔、顺义、昌平等地位于远郊的楼盘打折幅度尤其明显,怀柔区的世嘉光织谷楼盘,价格每平方米9800元,而城区项目打折幅度相对有限。位于市中心地区的南二环嘉特美公馆楼盘,开发商新近打出了全款9.3折、贷款9.5折的牌子。目前,售价每平方米35000元,9.3折扣后,每平方米价格便宜了3200元,在中心城区这样的折扣幅度十分罕见。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为,如今开发企业从银行难以获得开发贷款的问题不会有本质的改观,他们通过降价促销、加快回款缓解资金压力,仍将是大部分开发企业的唯一选择。

亦庄的房地产市场曾经风光过,在2002年~2005年期间,亦庄是一个经常被人们提起,并被寄予厚望的地方。各种风格迥异的联排、别墅在这个期间拔地而起,构成了亦庄花园一样的优美景观。然而过快的土地消耗却让这片区域在近两年发展停滞不前,亦庄就像一片孤岛。虽然很多投资者看到了亦庄的美好环境和投资潜力,但大多数人对亦庄普遍有一种感觉:居住于亦庄镇的人大多并不在亦庄产业园区工作,而在亦庄产业园区上班的人反而每天乘坐班车进出这片开发区。如今核心区域已经没有多少土地。在新城规划背景下,亦庄会迎来怎样的第二轮发力? “孤岛”上的不均衡分配 “北京是个交融的社会,任何地方住的都不是100%的当地人,亦庄住的人很多是在本地的500强企业的员工,也有很多是CBD的白领,很难说北京哪个区域的人一定在此上班。”朱锐分析。但大体来讲,居住还是有一定的区域性,而亦庄居住人群的区域性相对北京其他地区更加薄弱。

“其实从南三环开车到亦庄,距离并不远。可是中间要经过一段开发不足的‘荒芜’区域,感觉上就远得多。就像2000年以前的望京也让人感觉很远,当时东北四环还没有大规模的开发,虽然当时的望京也离亚运村很近,却给人被隔离开的感觉。”高策顾问总经理车轮表示。而这段心理上的距离,让亦庄在某种程度上形成了一个“孤岛”,使得人们对于在在亦庄居住产生很大的抗性。“要解决这个问题,配套是非常重要的。”车轮说,“亦庄正经历一个‘痛苦’的过程。首先,这里现在几乎没有大型超市,商业设施不充足,大部分人的大部分消费仍然得回到城里。这在很大程度上制约了亦庄房地产市场的发展。另一方面的配套是交通,2007年开通的5号线,和预计2010年开通的亦庄轻轨线,将非常有助于缩短人们的心理距离。” 另外一个原因在于消费阶层的“错位”。在过去很长一段时间里,亦庄的产业以工厂制造为主,这导致很多工作于此的人是产业工人。

亦庄核心居住区的项目却有较高的档次,受到规划指标的限制,大部分住宅产品的容积率都在1.3~1.5%之间。亦庄的制造产业带来的“蓝领”人群,却无法承载定位“国际生态宜居新城”的亦庄的“高端”住宅产品。“小户型市场基本是空白的。”中广信地产服务机构副总经理韩昆说,“现在有一些小户型项目,都是通过‘商改住’来做,真正的在售纯住宅产品只剩下一两个。” “所以,亦庄现在东扩(路东区)、南扩(马驹桥),产业怎么定位、发展很重要。如果将来仍然以建工厂方向的话,以产业工人为主要消费人群,一定会影响本地人群的消费能力,房地产市场的本地需求就会有问题。好在现在新城定位与高端产业,意味着将来才会有更多的白领、高级蓝领甚至金领出现。”车轮分析。那么,如何安置低端消费人群的本地居住问题?如何让他们也在亦庄找到栖身之所? “目前已经有部分普通居住区域,如路东区北侧的三羊居住区,这里将来还会有较大开发空间,但它与亦庄目前的核心区,交通上有一定问题。

马驹桥南边将来也会有大量普通住宅在里面。”车轮说。据韩昆透露,在马驹桥一带,珠江、复地、融科、和声、金地等开发商都已有项目。“容积率都在2以上,从亦庄镇过去要20分钟车程,虽然配套完全没做起来,人文环境也不如亦庄镇。但房价控制得不错,在6~7千元/平方米左右。另外,在亦庄南部区域,政府已经拿出两块地做限价房,这些定位与亦庄核心区大有不同,都是为了解决开发区产业链上的低端购买力人群的需求。” 被低估的市场 亦庄目前的房价在1万元上下。“这是被低估的。南四环的房价都在1.1万元/平方米,东四环在1.3万元/平方米左右。”韩昆说。“现在不是看价格的时候。整个国家经济形势对价格有影响,难免会有偏差,导致价值与价格不对等。但我认为从长远来讲,亦庄这片在新城规划背景下,区域价值正逐步提升。投资价值、产业价值都会提升。”北京合生美添房地产有限公司副总经理朱锐说,“房地产受金融危机影响比较大,但长远来看,价格还是有大的一些回补的空间。

亦庄的房价确实是比较低的板块。” 朱锐认为,亦庄这两年发展的“停滞”跟定位有关,原来的住宅都作为产业园区配套的必要补充,只是工作人员和从业人员需要的居住区,其实标准还差得很远。而现在的新城规划对所有开发商来讲,都是一个非常好的机会。亦庄的房价曾领先通州,而现在却低于通州。但朱锐认为,实际上亦庄的园区规划很好,居住密度比较低,先天基础比通州要好得多,但通州的大开发却恰好赶上了房价飙升的几年。“而亦庄这几年的停滞跟开发中途断档有很大关系。现在亦庄的前景很多人看的也不是很明确,只知道马上修地铁,马上要做相应的工作,具体的情况很多投资者也清楚。但是,随着新城的重新规划,相信亦庄房地产市场的价值肯定会很快被重新挖掘和重新定位。”朱锐说。饱和市场下的深度提升空间 “亦庄老的行政区划土地比较紧张,该开发的也都开发完了。新的区域在东部和南部,这里会迎来一个新的重新定位。

”朱锐说,“亦庄新城会以原来的基础为主轴,补充进来很多东西。” 据他介绍,合生美添在亦庄的项目中就做了会所和国际俱乐部,而在此之前,“亦庄甚至连游泳池都没有。我们做的小区可能还要规划高尔夫的练习场。这些都是亦庄未来需要发生的变化。以前的亦庄满足居住功能就可以了,现在要向新城靠拢,许多第三产业都需要跟进。” 而这个项目配套中还包括商场。“如果不建新城的话,在亦庄开发区做商场定位就会有问题,但现在反而很缺乏一个商场,建成后会有大量消费人群,亦庄整个区域的商业也会有大量的跟进。” 如果说奥运会是北京向全世界做了一次广告,那么2010年的上海世博会则会为中国的几大城市带来实质性的投资新机会。“最让人感兴趣的城市无疑仍然是上海和北京,在此背景下的亦庄又地处环渤海经济圈的轴承点,交通四通八达,第二机场的兴建,也很可能带来更大的利好。”韩昆说。“但亦庄的居住功能还没有深度挖掘。

”韩昆补充。很多人并不了解亦庄的历史,这一片20多平方公里的干净土地,在清朝时期曾是一片皇家狩猎场。如今,清新雅致的生态环境沿袭下来,居住产品大部分都南北通透,设计人性化。“从房地产角度来说,做好这一片低密度居住区,营造出‘国际’感觉,让来亦庄的人们感觉像到了国外,这已经是亦庄的成功之处。”(刘辰)。

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