李嘉诚上海抛楼卖地意在谋划更好“筹码”


 发布时间:2021-01-14 00:28:42

央行、银监会昨日联合下发金融促进节约集约用地的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。通知明确禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目,严禁发放贷款;已发放贷款的,应在采取必要保全措施的基础上,逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目,应审慎发放贷款。通知指出,严格商业性房地产信贷管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

通知表示,要严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得,符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划,涉及新增建设用地的,还应纳入土地利用年度计划。要严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民,不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的,要严格审查贷款申请,对未取得合法用地手续,没有落实有效担保权利的,不得发放贷款。央行强调,要积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的,要积极予以贷款支持。业内人士认为,此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度,是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措,同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。(任晓 张朝晖)。

市场成交量的变化导致上海开发商资金来源结构也发生了不小的变化。昨天记者获得的权威数据显示,去年上海房地产开发资金中企业自筹资金创近年来新高,逼近600亿元,并超过房地产开发贷款额度。去年上海房地产开发资金总额为2112.1亿元,为三年来最少,比2007年减少了446亿元,较2006年减少了64.8亿元。“这显示房地产企业资金来源出现了明显的萎缩,企业开发能力下降。”易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为。而从近三年上海房地产开发资金来源结构上看,国内贷款金额连年下降,基本在550亿元上下;2008年利用外资也较2007年有所减少;值得关注的是,自筹资金快速上升,从2007年的379.08亿元、占比16.14%,上升到2008年的595.21亿元、占比28.18%。

占比最大的仍是其他资金。据介绍,所谓的其他资金来源,主要即指房屋预售回款。不过,由于去年楼市低迷,其他资金从2007年的1336.96亿元降至2008年的896.03亿元,同比减少了33%。“开发商自身有一定的资金积累或者非银行渠道的融资能力,在预售回款不良的情况下,靠自筹资金填补缺口。”回建强表示,“但现在房地产开发商都在‘哭穷’,实际情况并没有那么惨,市场上并没有出现大规模的、哪怕是小规模的房产企业集中破产的情况。当然,自筹资金并不等同于自有资金,如果‘高利贷’占比较大,在市场持续调整的条件下,开发商可能面临更大的市场风险。”。

昨日,世邦魏理仕发布《2014年上海甲级写字楼租户普查报告》(下称“报告”)显示,上海甲级写字楼市场虽然由外资主导,但是内资企业呈现快速增长态势,2014年,内资企业在上海甲级写字楼市场的租户数量占比和面积占比分别达到39.8%和36.5%,较10年前提升19.5%和18.9%。世邦魏理仕研究部华东区资深董事谢晨分析:“内资金融企业的快速成长是内资企业占比大幅提升的主要原因。这进一步反映出内资企业的崛起与上海乃至中国经济向第三产业驱动转型的趋势相吻合。” 报告显示,在办公地点的选择上,小陆家嘴在过去十年中最得内资租户的青睐。2014年,逾1,300个内资租户中有39.2%位于陆家嘴,较十年前的33.0%高出6.3个百分点;若将竹园等其它浦东写字楼区域涵盖在内,内资租户中位于浦东的比重更高达55.6%,而将办公室设在浦西核心地区的内资租户则不足四分之一。

在行业分布上,金融业租户取代制造业租户成为上海甲级写字楼市场最大的需求来源。根据世邦魏理仕的普查结果,金融服务业的租赁面积比重已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%,排名也由十年前的第三窜升至首位;反观制造业企业的租赁面积占比则由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%,排名滑落至第二位。紧随其后的三至五位依次为专业服务业、IT通信业和房地产业。上述五大主力行业代表了上海甲级写字楼需求的83.2%。“当前上海甲级写字楼市场的租户行业结构与十年前相比已发生明显变化。”谢晨表示,“由于土地、人力费用的连年上涨,低附加值制造业逐步向内陆城市及东南亚国家迁移,同时近年来企业留在上海的管理、销售等部门出于整体成本控制的考量也出现由市中心外迁的趋势。

金融行业高附加值所带来的高租金承付力、上海作为中国金融中心的城市定位的确立以及当下国内金融业改革中民营金融企业的繁荣是金融服务类租户在本次普查中独占鳌头的主要原因。” 而随着中国金融服务业的开放和发展,金融服务业租户的多元化趋势十分明显。2005年,银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%,2014年该比例已经下降为63.0%,同时P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现,成为一股不容忽视的力量。上海服务业经济的不断发展壮大推动着租户的大型化进程。2014年,上海甲级写字楼租户的户均租赁面积为1,154平方米,较2005年的平均面积增加将近一半。

外资租户的2014年户均面积和面积增长绝对值高于内资租户,而内资租户在户均面积增幅上则相对领先。报告显示,上海甲级写字楼版图将在2015-2020年间迅速扩张,尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江的大规模开发预示着上海商务区建设在东西轴线基本布局完成后,将在现核心商务区的南部出现一个崭新的同样横跨浦江两岸的大型商务中心。而随着新兴商务区和核心拓展区内的大规模写字楼建设,原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略,结构性外迁不可避免。据测算,核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。

世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春表示:“尽管核心区外甲级写字楼有着供应过剩的风险,新兴商务区之间对优质租户资源的竞争也将十分激烈,我们对于上海写字楼需求的长期增长仍然保持乐观。上海的第三产业第三产业的健康发展将带来庞大的写字楼需求。从上海经济和产业发展的方向来判断,金融、专业服务以及与消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业将成为未来写字楼市场的需求主力,同时内资企业继续扩张所衍生的扩租、升级需求必将使其对上海甲级写字楼市场产生更深远的影响。”(徐倩)。

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