当代尝试全流程众筹 综合年化收益率最高达68%


 发布时间:2021-02-24 07:59:08

市国土规划局网站公示了江岸、汉阳两处经适房规划方案,两项目共可提供房源2068套。位于江岸区工农兵路46号经济适用房项目,总用地面积8959平方米,规划总建筑面积26040平方米,房源为174套。此外,位于汉阳大道以北、罗七路以东的经适房项目共有9栋住宅楼,其中4栋为33层底层景观架空楼,5栋为33层底部带2层商业裙房住宅楼,还配建有1栋3层幼儿园,住宅部分建筑面积超过17.7万平米,商业部分建筑面积为7068平米,物业用房、社区用房、社区医疗等俱全,共有房源1894套。上半年我市保障房已开工近5万套,今年按要求将有6万套保障房上市,基本让所有持有经适房资格证的家庭都有房可买,所有城区在今年底明年初都有公租房供应。

众筹实为 开发商营销手段 房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产既可以收租金又可以享受资产增值,所以房产众筹项目作为一款金融产品,其投资收益好于一般的理财产品,同时投资风险相对较高。天津房地产领域业内人士认为,房产众筹可以引起房地产行业的营销变革,只要100元或1000元就可以当房主,使房地产公司迅速完成潜在客户积累,大幅降低营销推广费用;房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界(如平安好房网),也可以是房地产公司嫁接互联网思维(如万科城众筹),既可以应用在投融资环节,又可应用于营销环节,以及很多其他环节;房产众筹还是一类新商业模式,不仅是高风险的“融资”作用,房产众筹通过互联网平台线上线下互动,实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方整合于一款众筹产品上。但武清区某在售楼盘营销总监李先生表示,房产众筹实际上是开发商的营销手段。

“开发商拿出一套房子做众筹,牺牲一部分利润,依靠众筹投资人做网络营销,将位置偏、户型差的房子卖出去,既做了营销推广,又消化了库存。”还有专家指出,房产众筹并不是真正意义上的众筹,而是一种“卖房噱头”。“虽然此类众筹更加倾向于投资理财,但是开发商的积极参与是其关键的推动因素,其目的仍然是卖房。” 中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬认为,房产众筹的营销噱头大于实际操作的可行性。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,房企不会无缘无故让利,更多的是借助金融、网络来让更多的人参与,实为扩大销量服务。对此,万科总裁郁亮也承认这一点:“目前,对于开发商而言最大的难题就是找客户,如果众筹效果理想,也会推广到其他城市。” 但是津城也有开发商表示暂不敢接招,需要关注接下来的效果。卖房时的沟通成本及后期纠纷的处理问题,或将成为制约这种新模式推进的主要原因。

中国房地产数据研究院院长陈晟指出,整体房地产行业的利润率不断下降。开发商纷纷寻找转型的新模式,而众筹的出现解决了房地产最关键的问题——资金和客户。众筹模式能更好地了解客户需求,使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者。这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励。界线含糊 潜在风险大 业内专家提醒,房产众筹实际上是开发商的营销手段,并且众筹参与人数众多,但目前并无任何行业标准和监管,一旦产生纠纷,投资人的资金很可能“打水漂”,房产众筹项目的潜在风险巨大。天津明洲律师事务所律师张彦荣表示,房产众筹参与人数众多,一旦产生纠纷,众筹发起方、开发商和买家之间极易形成利益同盟,进而损害投资人的利益,投资人投资前应确定所投资的资金是由权威第三方机构进行监管的,并且时刻关注资金的安全和动向。“由于房产众筹项目都是线上公开进行的,是对未来的投资,所以平台的资质很关键,对房产项目的信息披露是否准确,各项描述是否真实是保障投资者权益的关键。

另外,虽然项目表面看都没有损失,你可以拿回本金,还能有回报等等,但房价的涨跌其实是不能保证的。” 陈晟也有同样的担忧,由于众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段,各种类型都存在潜在风险,其中最重要的风险就在于房地产市场的涨跌。房价上涨时,开发商是否愿意履行之前的合约。房价下跌时,购房者同样存在违约风险。这需要一整套制度约束。对于很多市民关注众筹和非法集资的界线怎么来划定?房地产领域资深专家韩世同也表示:目前这两者之间还没有特别明确的界定,由于互联网的存在,可能有一些尝试探索目前是在被允许的范畴之内,但未来是必须要界定的。对此,张律师认为,该模式产生的交易行为如果发生于开发商获得预售许可证之后,则为正常的买卖交易,即使出现多人共有产权也与非法集资有本质区别,并不能说其不合法。但该模式并不宜广泛提倡。这类模式的投资客户群(投资方)大多都是社会普通民众,投资行为更多存在盲目性,并不具备识别和把控投资风险的能力。

一般海外众筹产品都提倡闲钱投资,特别是一些回报不确定的股权众筹项目,不会有人把全部资产投入其中。当前国内兴起“众筹风”,投资者切忌盲目,前期要认真考量项目的可行性、回报率和风险性。

今年“双十一”,某电商网站与某地产巨头跨界合作,推出“11元筹1.1折房”活动,网友支付11元就可获得1.1折购房的抽奖资格。24小时内,该活动参与人数达18万人次,累计筹资额达1220万元,参与人数和筹资额都破了中国实物众筹的纪录。日前,该电商网站又推出了新的众筹购房项目——“11元筹首付,最高帮你省47.7万元”,该活动将覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市。一个不争的事实是:如今购房的门槛正变得越来越高,而工资增长幅度远远赶不上房价的上涨幅度。以北京市为例,根据北京市统计局发布的数据,北京市2003年职工年平均工资为24045元,2013年职工年均工资69521元,后者是前者的2.89倍。但房价呢?以我所在的北京通州万达广场附近房屋价值为例,2003年平均约5000元每平方米,现在约26000元每平方米,后者是前者的5.2倍。

谈论“众筹购房”,还必须考虑首付因素。在2010年楼市调控前,北京首套房首付只需20%,2011年实行最严限购限贷政策以后升至30%,虽然其他限购限贷政策已逐步松绑,但首套房首付比例30%基本没变。购买100平方米的房屋,2003年总价是50万元,首付只需10万元;同样大小的房子,现在总价是260万元,首付至少要78万元。这些年工资只增长2.89倍,但首付却增长了7.8倍。大量购房者翘首看楼,却怎么也够不着,而且越来越够不着,于是,“众筹购房”出现了。事实上,全世界的大城市房价都高不可攀,北上广深等超大都市未来的房价也将远超多数中国人的想象。任何人都无法改变这个现实,但我们可以创造出更多的金融技术和信用手段来应对。新近出现的“众筹购房”,就是一种探索。通常而言,众筹要么是联合预定或准备生产某类商品,然后共同享有自己的份额,比如众筹一本图书或者其他物品;要么是共同拥有股权,比如共同发起成立一家公司。

但是,由于房地产本身门槛极高的缘故,房地产众筹的初期产品,跟上面两个众筹模式略有不同。不过,通过彼此互助的方式,成就其中一部分人的梦想,这一众筹的本质却没有改变。换句话说,“全国人民人人给我一块钱,我就成亿万富翁了”,这个貌似不可能实现的梦想,如今离现实又近了一步。带有试验性质的“众筹购房”,无疑将给房地产市场带来一些新变化,也将给买房者提供一种新思路。不过,美中不足的是,眼下这种接近于零成本的房地产众筹模式,因为门槛过低而缺乏普惠性。比起每年数千万人在城市乡村之间流动,以及数百上千万套的住房需求而言,眼下这种新颖的“众筹购房”模式,作为思想和商业模式变革的启迪意义,或许远大于满足人们真实购房需求的意义。长期来看,“众筹购房”有可能成为一种市场化、大众化的商业模式,但必须适当提高参与者的经济门槛和信用门槛。

比如,参与者投入的资金不再是11元,而是首付款的三分之一或十分之一;再比如,参与者不再是中奖取胜,而是人人有份,以期不断向真实的购房需求靠近。借助现代商业的众筹模式、现代金融创新模式和伟大的互联网,能将参与者购房门槛降低一半、三分之二甚至更多。互联网能把那些有相同认识的人聚在一起,也必将促成更多的合作与共赢。以我对房地产市场的长期观察来看,“众筹购房”模式将有非常广阔的未来。童大焕。

众筹 项目 模式

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