昆明二手房中介加码卖房 网络营销成“主战场”


 发布时间:2021-02-24 07:20:14

近日楼市国五条细则出台,其中“出售房产按转让所得的20%征税”的规定饱受争议。这几天网上很多“高人”宣称找到了避税的招数,这些“高招”都有哪些呢?到底靠谱不靠谱? 招数一:假离婚 网络版本一:1.卖家离婚,准备出售房产归于卖家男;2.买家离婚,房产归于买家男;3.卖家男携房产和买家女结婚,房产共有;4.卖家男和买家女离婚,房产归买家女;5.各自复婚! 网络版本二:将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售,卖掉后双方复婚。

可行性分析: 腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣认为,如果按照版本一来实施需要离婚3次、结婚3次,更像是一个笑话。“假离婚”万一变成真离婚,就得不偿失了。版本二行为按照现行政策可操作,因为“出售唯一住房且已满5年不必缴纳个人所得税”,但是需要注意的是,房子必须在手上持有5年以上,这期间政策变化可能性较大,风险也较大。吴方荣还强调,税务总局刚发布了一条政策,夫妻离婚涉及到房产等大额财产时,如果产权发生变更,获得方也需要交纳一笔个人所得税。

据杭州财税部门工作人员称,即使有法院的判决书,在房屋过户到债权方时,依然要按照交易中心的核定价格交个所税、营业税。招数二:打欠条 网络版本:买方先把房款付给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押;然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户。不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有! 可行性分析: 吴方荣律师认为这种行为是绝对不可行的。首先,操作性有问题,如果抵押行为一旦成立,法院会将抵押物走拍卖程序,起诉人并不能直接拿到房子,反而需要再出一笔钱去参与拍卖,价高者得,存在被别人拍走的风险;其次,这种欠条并没有法律效力,买卖房是双方真实意愿,而抵押并不是真实意愿,所以这种抵押、欠条都是无效的;再次,买卖双方用虚构的法律关系去欺骗法院,这是一种违法行为,需要承担法律的惩罚。

有网友认为,除此之外,在走法律程序中,需要支付不菲的律师费和诉讼费,是一笔不小的费用。招数三:借助信托 网络版本:搞个房地产交易信托创新,避税的同时还可理财。卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托(办抵押和公证),事前签定交易价格,2年内资金投固定收益低风险产品,收益归信托公司做管理费,到期分配信托权益,直接交易过户。可行性分析: 吴方荣律师认为这种方法不可操作,首先,这种行为是披着看似合法的外衣在做违法的事情,是一种法律欺骗行为,面临被法律惩罚的风险;其次,目前关于房产方面的信托管理的特别严格,可能会通不过审批。

有信托公司工作人员称,用成立信托来避税,这样的新业务当前应该不会有信托公司会做,和传统信托业务相比这样的做法不太靠谱,甚至和信托业务毫不相关。招数四:做低房价 网络版本:在卖房子时,房子和装修分开,将房价做低,差价作为家居、家电等价格的对价支付,也就是“房价降低,家居价格提高”,一提一降就可以把税费冲抵掉了。可行性分析: 吴方荣律师称这种做法在此次政策之前就存在,但是严格上是一种逃税行为,合同也可以被认定为无效合同,所以被处罚的案例也出现过。

有网友认为,这种方法是具有可操作性的,但是不能太“贪婪”,房子和装修的价格要在合理范围内,不能太过分,一定要掌握住“度”,不然就由合理避税变成逃税了。招数五:借助发票 网络版本:在二手房买卖中,卖方提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件,可明显降低差额。如最终与二次交易价格未产生差额,那么按照新规,个税应缴额为零。可行性分析: 按照现行的政策看,所谓的“差额”并不是简单的“卖出价格减去买入价格”,还允许减去“税金和其他合理费用”,转让过程中的税金主要有:营业税,城市维护建设税,教育费附加,土地增值税,印花税等税金;而合理费用主要有:实际支付的住房装修费用,住房贷款利息,手续费、公证费等费用。

但这些需要纳税人提供购房合同、发票等有效凭证。吴方荣律师认为这种办法是可行的,也是值得鼓励的。因为按照政策规定,征税时需要扣除合理费用,比如房屋增值税、购房时支付的费用等,卖家如果能提供发票或证明文件,就相当于保留了证据,也有利于税务人员的认定。专家认为:目前流传的各个版本避税方法,最终都需要到交易中心去办理过户手续。只要涉及交易过户,就很难避税。现在最简单的方法就是赶在具体细则出来之前办理完交易过户,建议购房者通过正常渠道来避税,用一些不靠谱的方法只会耽误时间,甚至“鸡飞蛋打”。

(记者 李涛)。

■通过中介买卖房屋,要警惕陷阱。(资料图) 自己的房子放到中介去卖,竟然在不知情的情况下被中介公司私自抵押贷款了,这闹心事儿让王女士连春节都没过好。记者调查石市二手房中介市场,发现这类中介违规操作并非个案。网上发布超低价房源诱惑买房人,一房二卖,为成交恶意隐瞒房源瑕疵,定金交了就不给退,低价收进高价卖……这些二手房中介给消费者挖的“坑”不同程度地存在于二手房交易的各个环节。省会市民王女士去年6月份的时候在省会一家房产经纪机构进行了二手房源登记。当时中介工作人员提出了可以提供独家代售业务,给王女士承诺说,由自己独家负责对外销售这处房产,王女士不能再去别家中介公司卖房,保证在半年内卖出去这套房子。

万一卖不出去房子,中介公司就自己买了。该中介还给了王女士2万元的保证金。而给出这么有诱惑力条件的前提就是,王女士必须和中介去公证处签署一份委托授权书。在去年市场不太好的情况下,为了达到卖出房子的目的,没有太多法律常识的王女士就去公证处和中介签署了委托书,授权中介可以代替王女士全权负责后续交易手续。按照合同约定,到今年2月份代理销售的合同到期,中介工作人员告诉王女士房子还没卖出去。王女士就打算自己另外找途径继续卖房,结果索要房产证时才发现,属于自己产权的房子居然被中介偷偷抵押给银行了,抵押期限是半年。按中介和银行的合同约定,要到今年3月份才能到期解除抵押,现在房子和房本都没办法还给王女士。

王女士不但没卖出房子,属于自己的房产还被中介抵押给银行,几番索要未果,一怒之下就找来律师要和中介打官司。最后,中介给王女士的答复是,尽快归还房产和房产证,还会进行一定补偿。目前此起案例还在协调中。针对王女士的遭遇,河北省消费者协会副秘书长聂云东提醒说,在房屋交易过程中,业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的,业主在办理公证委托时,应对授权范围进行限制,以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括:对授权时间进行限制,约定具体的时间;对授权范围进行限制,如受托人的代理事项中包括哪一些;对交易对象进行限制,如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。

总之,要尽量避免全权委托的形式。

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