“地王”及高负债房企风险累积


 发布时间:2021-02-24 01:00:22

2013年,烟台房地产市场整体向好,市场成交量井喷。进入马年,市场将越来越好,行业的集中度也越来越高。而伴随着开发商的投资理念的改变,仅仅依靠住宅捞金的模式将成为过去,住宅、商铺、公寓、写字楼为一体的城市综合体项目投资将成新的热门。南部新城迎来新发展 家住黄务卧龙小区的刘先生今年49岁,在黄务中学任教职工作已经二十多个年头。对于黄务片区的发展,他深有感触。“在黄务住了快半辈子了,没想到现在能看到黄务如此快速的发展。”刘先生说。回想几年前,黄务还是一片荒芜,只能看到一些零星住宅,商铺也是零零散散的,要购物、逛街都需要去市中心,大型的商场也乏善可陈。“住在这里唯一好处就是安静,不像市里那么热闹。”但是过于冷清的环境,造成了各种不方便。而现在的黄务正在经历一次破茧成蝶的巨变,一片片住宅和大型商业区正在崛起。

站在黄务立交桥上,刘先生挥手指着四周拔地而起的建筑,兴奋地向记者叙说着。商业地产项目受人瞩目 据悉,服务业将成为黄务区片经济发展的强心剂。五星级酒店、中央公园、一站式家居购物广场,三大商业综合体将撑起南部新城服务业的“脊梁”。毅德商贸城项目、红星美凯龙中央公园项目和星尧慧城游乐场项目目前已被列入2014年城建大盘子。而对于房产投资者而言,黄务片区俨然成了一座深不可测的金矿。除了南部的黄务片区,商业项目也在烟台的其他地区遍地开花。市中心的万达城市广场、大悦城的建设如火如荼;莱山区的万象城已经开业,华润中心·凯旋门吸引了众多目光;开发区的星颐广场在2014年将有大量产品推出;福山区即将落地的家乐福也被人们津津乐道…… 这些项目的出现,将大大带动周边城市发展,也让2014年成为商业地产投资的黄金时段。

住宅降温商业地产受宠 据悉,2014年的烟台房产市场上,将有众多房企将目光投向商业地产。不少大型城市综合体项目将陆续登录港城,开启烟台的商业地产时代。对于开发商而言,商业地产资金回笼周期短,对周边市场的影响力巨大。他们的倾向将在一定程度上带动市场的前进方向。而对于投资者而言,虽然烟台的住宅市场依然有不小的上升空间,但政策层面的不稳定,势必动摇市场信心。在这种情况下,商业地产成为买卖双方都乐见其成的大蛋糕。诸多以传统住宅为主的房地产企业“去住宅化”行动也已悄然开始,纷纷通过各种渠道以直接竞买优质的商业用地、工业用地、兼并已有的中小型产业项目等方式加入商业地产以及产业园区的开发领域,以增强其在商业领域的“话语权”。烟台近期成交的地块多数为商业用地,也进一步验证了商业地产强劲的发展潜力。

未来烟台房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。

2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。

但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。

平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。

另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。

2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。

“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。

在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

负债 金额 市场

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