话题:“以房养老”试点 为何没啥动静?


 发布时间:2021-02-24 06:38:23

无论是养老地产也好,养老社区也罢,事实上,这种特色地产项目,地产的概念不应该成为核心内容。未来教育和养老将成为中国两大最有前途的产业。敏锐的房地产开发商,很早就已经注意到这个趋势,并开始进行相关产业的开发。几年前,养老地产曾红极一时,但由于各方面的原因,这些只有虚名而无实质的地产项目最终大部分都演变成普遍的住宅进行出售。从今年开始,不少开发商又提出了“养老社区”的概念,意图以社区服务来吸引老年人入住。从目前看,这些主打养老概念而建设的社区,或者是社区推出的养老服务都仍然没有得到市场的认可,现时仍然是处于游离状态。

先说说市场,的确,除了教育之外,养老无疑是需求庞大的市场。据中国老龄产业协会的数据显示,我国60岁及其以上的老年人突破2亿人,蕴含的养老市场商机高达4万亿元,到2030年有望增至13万亿元。进入老龄化社会的中国产生了巨大的养老市场需求,而正由于看好养老市场,万科、保利、绿地、首创、华润等20多家房企已率先进入养老地产项目,如今一些小区已进入运营期。而为了与以往那些养老项目进行区分,有些企业还刻意去表明自己社区的身份。如万科,就一直强调自己不做养老地产,只是建设养老社区。

而事实上,在目前国内这些项目当中,却很难找到真正拥有专业养老服务并非拥有长期服务的社区。因此,无论是养老地产还是养老社区,其实都没有多大的区别,都是以养老的概念以及提供部分针对老人服务设施的普通小区。但从目前来看,这种养老地产项目,或者是养老社区尽管闹得红红火火,但实际上却没有得到多大的市场反响。无论是养老地产也好,养老社区也罢,事实上,这种特色地产项目、地产概念不应该成为核心内容。现时很多这类社区之所以没有受到关注或者重视,最关键的因素在于,它们仍然将自己的住宅属性放在首位。

而养老地产这种社区最重要的并不是建筑,而是服务。如果换个角度去思考,养老地产与商业地产其实应该是同一种思维。在商业地产当中,很多人都有共识,那就是单纯出售的商业项目,其经营的前景是堪忧的。也就是说,如果一个商业地产项目建好后像普遍住宅一样全部用来出售,那么这样的项目在后期运营上肯定会有各种各样的问题。但是如果一个商业地产项目有一部分,甚至大部分是开发商进行自持经营,那么这个项目的投资前景就比较信得过。这其中的核心因素就是后期的运营和服务。养老地产也应该是这样。如果将一个养老地产作为普通住宅一样建完就全部出售,那么,无论承诺得多好,后期的运营和服务都很难令人信服。

养老地产的未来应该是突出其服务性,而服务的依赖感,则要通过开发商自主运营以及部分自持来实现。如果大品牌房企在建设一个养老概念的项目时,不仅通过引入专业的服务公司,还将一半左右的产品用以自持来经营养老院或者是疗养院之类的养老服务机构,那么这样的养老项目必然能吸引到拥有养老需求的买家,而这种开发模式才能使养老地产的概念真正落到实处。蒋劲劲。

近日,一则《国内推出首只养老地产基金》的新闻报道,因其报道中提及的兴业养老专项基金的“公募”性质,引起一向是私募基金主战场的养老地产业界的高度关注。尤其是文中“该基金扶持的养老地产项目将能获得国开行60%~65%的贷款,剩下40%~35%为自筹,全国将建设300个养老地产项目”的表述更是引起各方不同议论:“养老地产面临新挑战”、“养老地产重新洗牌”、“养老地产告别私募时代”、“公益慈善基金抢滩养老地产”……事实果真如此,还是另有原因?《中国建设报·中国住房》记者就此展开调查。

公募基金不投资养老地产 见到记者时,《国内推出首只养老地产基金》报道中提到的兴业养老基金某负责人依然不胜烦恼,他没料到这篇文章会引起如此巨大的社会反响。“基金会是不会直接建房子搞养老地产的,我也不接受任何以我个人名义出现的采访,那篇文章完全是作者道听途说写的。关于这则报道的真实情况,基金会经集体研究后,已在官方网站上发布了声明。” 记者随后在中国老龄事业发展基金会官方网站上见到的这则《关于“兴业养老专项基金”新闻声明》,否认了媒体报道中“兴业养老基金将向社会募集资金,在全国建设300个养老地产项目”、“获得国开行60%~65%贷款”等内容。

中国老龄事业发展基金会办公室副主任卢亚美告诉本报记者,中国老龄事业发展基金会作为民政部和全国老龄办领导下的为全国老年人服务的民间慈善组织,基金会目前所有的50多只专项基金都属于公募性质。鉴于它的公益慈善定位,不会直接投资养老地产。原则上,基金会只针对民办养老项目进行帮扶,但也不排斥养老地产运营的养老项目,“目前这些项目中还没有直接以房地产企业冠名的,养老地产运营的项目总量占基金会帮扶总数的10%左右,不过大多是中小型房地产企业,鲜见大型房企。

” 养老地产是产业规划重点 该报道曾提到“全国老龄办受国务院委托,完成了一个《中国养老产业规划》。该规划提出,到2030年,我国养老服务业的总产值要突破10万亿元,中国将会形成世界上最大的养生养老健康服务业市场。” 然而,记者在网上并未查询到这个“完成了”的条例。为此,全国老龄工作委员会办公室政策研究部副主任李志宏在接受本报记者独家采访时明确表示:《中国养老产业规划》目前还处于研究推动阶段,并未正式征求各方意见。目前养老产业的界定也不清晰,还未达成共识。

据李志宏介绍,该规划主要内容分四个方面:老人用品、养老服务、养老地产和老年金融。其中,养老地产所占比例比较大。鉴于目前养老地产发展现状混乱,各地模式虽多,但其实质还是以传统商品房开发模式为主,算不上真正意义的养老地产,因此,未来的总体规划思路是“引导、鼓励、扶持”,朝综合服务型养老产业方向发展。盈利项目态度不一 当记者问及养老地产运营的养老项目如何获得基金会支持时,卢亚美告诉记者,“目前获得基金会帮扶支持的方式主要有两类:地方政府推荐、投资企业直接找基金会洽谈。

”前者可以获得直接的钱物帮扶,甚至在资金周转不灵时,还可以获得无息借款支持。而养老地产运营的养老项目基本上采取第二种方式,企业投资兴建养老项目后,同基金会签署协议,通过认定后可以获得基金会的授牌,在未来得到政策方面的帮扶。记者在《爱心护理工程试点工作规程》中见到的授牌申请条件为:“经各级民政部门批准设置的各种所有制的老年福利服务机构;具有卫生行政管理部门颁发的医疗机构执业许可证和社保部门审批的医保定点资格;愿意遵守爱心护理工程的宗旨和五个‘统一’的要求,自愿参加试点工作的公益机构。

”不少养老地产运营的养老项目都可以满足这些申请条件。面对公募基金可能的帮扶支持,盈利性的专业养老项目负责人态度并不一致。雅达国际控股有限公司副总裁周建平接受本报记者采访时,态度比较谨慎,“此前并没有跟公募公益慈善类基金打过交道,我们走的完全是市场化路子,要开展合作得看具体条件。”而北京市海淀区爱暮家养老院院长蔡力坚面对可能获得的公募基金帮扶,态度十分积极,“这样的事情我们当然很欢迎,多多益善。” 审查监管有待加强 某业内人士直言不讳地告诉记者:“养老地产兴办的养老项目,原本就不是冲着资金扶持来的,他们要的就是这块国字头的牌子,然后可以在地方上争取到更多的优惠政策,地方政府买他们的账。

”看来,在众多条款中,对养老地产最具吸引力的就是那条“协调国家有关部门优惠政策的落实”。“不少养老项目实质还是在借道搞房地产。不过他们多少会投入点资金专门搞养老项目,否则验收通不过主管部门的认定,也享受不到优惠。” 针对此种现象,中国老龄事业发展基金会副理事长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普接受本报记者采访时表示,房地产企业打着兴办养老机构旗号搞房地产开发的现象,违背了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中“严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发”的要求,已经引起各方面的关注,将加大审核监管力度。

台恩普称,基金会并不排斥盈利性养老项目,“一点儿盈利没有,也不可能维持,最起码能正常运转甚至有微利。”目前基金会最重要的一项工程,就是在国务院领导关心下为解决失能老人生活照料、康复医疗和临终关怀等实际困难而设立的老年服务设施建设项目——全国爱心护理工程建设基地。项目一旦获得授牌,基金会有义务协调帮助基地获得地方政府在批地、税收、水电气等方面的优惠。台恩普最后告诉记者:“盈利和非盈利并不是最核心的要素,关键看是不是真正在做养老项目。对基金会而言,只要是符合基金会制订的帮扶条件和授牌要求,我们都会尽量支持。

”。

养老 试点 律师

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