限购下杭州楼市进入冷静期 租房市场最近有点火


 发布时间:2021-04-09 03:19:48

30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例,同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。分析人士指出,2015年一季度临近尾声之际,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。2015年开年以来,宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看,经济延续了去年四季度的放缓势头,部分经济指标进一步回落,其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。倪鹏飞说,目前,房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,长期来看,在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

今年全国两会期间,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示,这次的房地产金融政策和财税政策,加上此前住建部发布的政策一起,将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为,本轮组合拳政策传递出稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。根据央行、住建部和银监会三部门通知,调整个人住房贷款政策,主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%-70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该调整,现在下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。” 链家地产市场研究部张旭认为,本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。

从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直上升,自2013年起,二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购置一套总价200万元的二手房计算,首付金额可下降60万元之多。而根据财政部、国税总局的通知,此次调整个人住房转卖营业税政策,最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年,下调为购房满2年。“此次放宽免征期限,对于降低二手房交易成本力度非常大,如北京300万元的二手房,购买2年后卖出可减免15万元的营业税,这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。不过,有专家指出,此次营业税放宽免征期限政策力度很大,但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方,在未来不动产登记和房地产税出台的预期下,不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为,买房也会从中受益。如果出现大量抛售,则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房,加大房屋流转率,实际会降低买房成本。

房地产调控要考虑市场有限理性 陈涛 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。

很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应“从众心理”。2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的 “羊群效应”。而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡,“避害”考虑远大于“趋利”考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。

受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令“假离婚”等现象层出不穷。正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。无论是美国的次贷危机,还是日本“失去的十年”,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。

但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

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