张宝全:期待红树林全面开花 预拓展海外市场


 发布时间:2021-04-10 22:46:20

从业态来看,我们卖的是生活方式,创造让人留下来的效果。前期调研时我们发现,国际知名的度假旅游酒店,收入占比最多的不是客房,而是餐饮或其他娱乐设施。——今典集团董事长张宝全 也许7年前,当房地产市场正红火之时,今典集团董事长张宝全宣布放弃住宅业务,转型做旅游度假产业红树林,让外界不解,再加上他醉心电影、艺术产业,被认为是最“不务正业”的开发商。今年9月底,70万平米、5000间客房的三亚湾红树林度假世界将全面开业,张宝全也计划从企业繁琐之事中抽身出来,重拾当初的导演电影梦。转型巨作即将全亮相 为了9月底三亚湾红树林度假世界二期如期开业,张宝全忙得将每天必做的绘画早课夜课暂停了一个多月。与普通酒店不同,三亚湾红树林度假世界是一个综合体集群,总建筑面积约70万平方米,客房5000余间,拥有中国最大会议会展中心,集电影外景街、微电影制作、餐饮娱乐等多功能影厅于一体的电影工坊,世界最大的酒店艺术汇,南中国最大的全家同乐水乐园,70多家世界各地风味餐厅,多国风情运河商街,中国最南端的人文书店等,是融休闲度假、时尚艺术、国际会议会展、影视外景、文化创意、购物娱乐等于一体的中国最大的度假目的地综合体,如此体量的综合体,考验的是红树林的运营能力。

张宝全将三亚湾红树林比喻成一个“造梦工场”,让人们从现实穿越到这里,提供多种休闲生活方式,玩一圈,不重样,五天五夜也都吃不完玩不完。他认为,要把三亚湾红树林打造成为三亚标志性的旅游度假景点,不仅吸引住在红树林酒店的客人享受“生活在别处”的生活方式,还要吸引来三亚旅游的人们过来休闲。三亚湾红树林一期已运营快两年,为解决前期建设资金问题,三亚湾红树林曾推出“股权式”营销新模式,即购买客房产权除每年免费居住30天,还能根据酒店赢利享受包括商业部分在内的全利润分红。截至目前,三亚湾红树林已实现两次预分红,2013年每标准客房分红11700元,而2014年的预分红则达到36000元,一年整整翻了三倍。记者按此推算,明年再翻三倍,红树林每间客房的分红能达到10万元。而且,三亚湾红树林一期只占整个项目的四分之一,二期开业后,娱乐等商业消费项目等赢利部分将更加多姿多彩。前期买了房的三亚湾红树林的“股东们”分红额度连续翻倍,直接反映出红树林超强的运营实力。酝酿上市拓展海外市场 随着版图的扩大,张宝全也在酝酿上市计划。“我们与其他酒店的模式不同,我们不是卖客房,而是卖度假生活方式,三亚湾红树林度假世界是建立在经营的基础之上,通过整体运营来体现项目价值,并实现项目的保值增值。

这一模式在国内绝无仅有,如果被当做普通的酒店,我们的价值肯定会被低估。为了让资本市场认可我们的价值,所以计划在三亚湾红树林运营一年后筹备上市,用运营数据来说话。” 张宝全向记者介绍今典的上市计划:根据三亚湾二期的开业时间,明年中旬今典集团将启动上市计划。而上市成功后,张宝全不满足红树林在国内开花,打算开启海外计划,打造国内外连锁交换的红树林度假体系。转型即将接近尾声,这位北京电影学院的毕业生仍不忘最初的“电影梦”,“三亚湾红树林今年全面开业,青岛红树林明年4月开业,海棠湾红树林中国第一座七星级酒店明年9月开业,到那时,其他红树林公司团队就可以照葫芦画瓢,我就可以分身去拍电影啦”,他憧憬道,“但那时会不会太老了”,他又打趣地问记者。新京报记者 袁晓澜。

房地产市场正在步入正常化,前15年的高速增长不会再出现。这将倒逼房企进行创新转型,而购房者买房动机也应更多考虑住房的居住需求。张宝全认为,2014年房地产市场步入拐点有其深层次原因。除受到国家限制投资的宏观调控政策影响外,较高的人均自有住房率也对后续房地产行业发展形成制约。“在2007年时,中国人均私有住宅就已经达到了75%。” 张宝全表示,由于文化的不同,全世界都是人人有房住,而中国的文化是人人有一套房,这导致了非常高的自有住房率。不仅如此,张宝全分析,“在过去房地产高速增长的15年中,老百姓买房不仅买来自住,同时也看作投资,几乎是实现资产增值保值的唯一途径,房地产的本质成了金融。”也正是因此,张宝全认为,当房地产市场正常化以后,之前15年房地产行业狂飙式的的高速增长,以后不太可能再现了。而这也意味着,房企单纯依靠卖房子来盈利的传统模式将被迫改变。“地产白银时代到来,很多房企开始思考转型” 张宝全举例称,有的企业对住宅产品进行升级,有的企业考虑转向商业地产,“很大程度上是市场在倒逼企业转型”。在张宝全看来,中国人均GDP正在迈入1万美元门槛,社会旅游度假消费进入了要求综合体验的更高阶段,这些都为商业开发和商业经营提供了新的机会。

就商业地产而言,张宝全认为,“如果只是嫁接商业的概念,本质还是卖房子,恐怕是行不通的。”在他看来,商业地产的本质是经营性资产,应以经营赢利为目的。张宝全以今典集团为例介绍,早在2000年公司便提出了依托房地产优势向信息文化产业转型,但2015年以前,主要盈利方式仍然是房源销售。张宝全表示,企业在2015年将进一步加速转型,“初步年营收预算超过17亿元,将全部来自经营,意味着今典将从卖房转变成为完全依靠运营挣钱的企业。” 谈及2015年房地产行业走势,张宝全认为,市场行情将与2014年形势相似。“房产增值的功能没那么明显了,靠买房赚大钱的机会没有了,老百姓买房还是要从是否有居住需求本身去考虑。”(中新网房产频道)。

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