中资房企演绎"融资拿地"新传说 新"地王"或诞生


 发布时间:2021-04-09 04:57:27

国家统计局发布的“2009年全国房地产市场运行情况”显示,去年全年商品房销售额近4.4万亿元,比2008年增长了75.5%。与此同时,全国各大城市的房屋空置率也居高不下,据说北京的空置率在40%。在这样的数据面前,要说楼市没有泡沫,恐怕得有某些大佬那样的勇气和资历才行。但判断有泡沫和那些据此认为中国房地产市场必然要崩溃的观点之间还有老大的距离。短短一年时间,房子卖得这样火,房价飙得这样快,单靠城市化和刚性需求是说不过去的,因为它解释不了从2008年到2009年的局势转变为何如此突然的问题。这首先要从货币政策转向来分析了,信贷的宽松和各种鼓励买房置业的政策先是挽救了市场信心,逐步回暖的市场又让很多开发商重新获得活力,接下来就是各种投资性置业、产业转移、通胀因素产生叠加作用,再就是一些捂盘囤地和投机行为的刺激因素登场,这也不是什么新花样,每一轮繁荣都有这些因素在起作用。如果这些行为太热烈,威胁到基本繁荣的持续,也总会有相应的调控政策出台。拍板子的力度完全和泡沫的轻重以及开发商的领悟力相关。

现在看2010年的调控政策也应该是这样的视角,那就是,不希望去年的大涨持续威胁民生,也不希望房价下跌影响GDP,政策的空间和可行性全在这里边。正如国家统计局总经济师姚景源日前说的,虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧,但房地产作为我国经济重要的支柱产业一点也不能动摇。他是搞统计的,最清楚房地产在GDP中的分量,说的话也应该有分量。现在喊着房价大跌和房地产泡沫破裂的基本有两种力量,一是某些外国舆论,二是某些以理性标榜的国内学者。经历次贷危机的国外舆论普遍不能理解中国城市化产生的巨大发展机遇,常常以某种怀疑的,嫉妒的,甚至是蓄意的观点看待中国风景独好的局面,把中国的房地产繁荣看成是这个星球上最严重的泡沫之一,却不曾想中国房地产市场虽然有让富裕阶层获利更大的弊病,但并没有像美国那样把太多无钱购买的人请进市场,也没有把那些住房贷款证券化打包推销给全世界。至于某些国内学者,则往往是情绪多过理论,迎合了民众对高房价的不满,危害说了一大堆,治理办法却相当激进或者缺乏可行性,并且似乎从不考虑经济增长一旦停滞的整体风险。

数据显示,2009年,房地产开发企业资金来源5.7128万亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款1.1293万亿元,增长48.5%,企业自筹资金17906亿元,增长16.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。今年的房地产市场就是从这样的数据上开局的:开发商资金实力很雄厚,个人按揭购房的意愿依然强烈。我们能预见得到今年将会是边挑破局部泡沫,边调整结构的一年。要着重打击促使房价上涨的人为因素,要“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”,还要跳出房地产,从二三线城市的均衡发展和切实提高老百姓的收入着手。理性发展虽然面临很多难局,但“硬着陆”的观点真可以休矣。□陈联科。

黑石集团(The Blackstone Group)大中华区主席梁锦松日前在纽约一个午餐会上表示,黑石集团刚刚进入亚洲市场,对这个市场非常乐观,特别是中国的市场。梁锦松表示,在中国,黑石不仅投资PE行业,还在住宅房产/零售房产上投资,梁锦松个人看好中国的房地产行业。此外,黑石还从事金融顾问咨询业务,为客户提供更独立的金融顾问咨询业务。除此以外,公司还看好清洁能源和医疗保健业务的发展前途。对于黑石的主营业务股权投资,梁锦松指出,在中国由于金融市场发展不均衡,结构并不好,一方面银行里有大量流动性极强的短期资金,另外一方面,长期的金融产品上主要只有国债产品,另外公司上市集资需要很长的审查期,所以中国鼓励股权行业投资,PE(私募基金)公司可以帮助企业成长。

他相信5年后中国的PE会有很大发展。梁锦松表示,黑石寻找的目标公司是,有全球的发展机会,有机会分享整个国家经济增长的好处,当然还要很赚钱的公司。梁锦松还认为,虽然金融危机对美国经济打击甚大,但中短期而言,美元的地位无可替代,中国暂时不能将对美国国债的投资转成其它方向的投资。不过他有信心,随着中国经济GDP的成长,人民币的地位也会随之上升,但成为全球储备货币还需要很长的时间。

2011年的秋天,注定不再是楼市的“金九银十”,种种迹象表明中国的房地产业正发生深刻的变化。上周末,记者参加了在京举办的第八届中国房地产品牌发展高峰论坛,与会专家及业内人士普遍认为,中国楼市不平静的秋天正在到来。中国楼市的不确定性越来越大 中国指数研究院院长莫天全:美国的房地产市场至今搞不清楚是否到底,中国的房地产正经历着过去20多年从未有过的调控,房价、成交量都难以捉摸,中国楼市的不确定性越来越大。国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠:去年以来国家12次上调存款准备金率,5次上调存贷款利率。偏紧的货币政策对楼市产生的深远影响不可低估。住建部政策研究中心副主任秦虹:楼市调控的方向是坚定不移的。调控决心不动摇,政策方向不改变,力度不放松。日益收紧的货币主要是应对通胀,但对房地产市场产生重大影响。以控制信贷和升息为主要内容的货币政策对房地产企业的影响,超过楼市调控政策本身,因为前者对房地产全产业链产生影响。国务院发展研究中心企业研究所所长赵昌文:8年前,中国的房地产行业还处在萌芽阶段,在国家土地制度、住房制度、城乡统筹的大背景下,房地产业迅猛发展;8年后,在持续的调控下,中国的房地产业已处于非常关键的阶段。

2011年将是中国房地产业非常重要的一年。降低经济增长 对房地产业的依赖 中国房地产业协会副会长朱中一:中国正在全力转变增长方式,降低经济增长对房地产业的依赖。国家发改委经济形势研究室主任蒋学工:政府投资有了保障房、水利工程建设和战略性新兴产业等新的着力点,用房地产来保增长在今天已缺乏必要性,保障房建设对房地产业投资的后续增长拉动较强。房地产价格大幅调整不会给经济增长造成系统性风险。从中长期看,中国由城市化推动的住房需求仍有较大的增长空间,但市场会从满足富裕阶层的投资需求转向满足中低收入者的居住需求。这一过程将通过限购和调整收入分配来实现。品牌房企具有从危机中 迅速恢复的能力 赵昌文:当前形势下,房地产企业的信心源自品牌。品牌是人们是否愿意优先购买、是否愿意持续购买的关键。在这个冬天,房地产企业的信心,就是品牌。拥有强大品牌的公司具有从经济危机中迅速恢复的能力。房地产公司提升品牌,要从数量增长型向结构效益型转变,重视技术和商业模式的创新,并不断地强化社会责任。清华大学房地产研究所所长刘洪玉:消费者愿意为品牌支付额外的费用。有些房地产企业通过老客户介绍的购房者占七成,大大降低了营销成本。

中海地产、万科的品牌价值都超过了200亿元。保利(北京)房地产开发有限公司副总经理王英男:开发商品牌已成为顾客选房的首要因素,保利已采取一系列措施强化品牌塑造。宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华:苹果公司以5.3%的市场占有率,取得了全球智能手机66.3%的利润,国际品牌公司的成功之道值得我们学习。记者 施晓义。

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