假购房还是真旅游? 中国赴美"购房团"令人质疑


 发布时间:2021-04-09 03:21:50

俄罗斯国家杜马、即议会下院道德委员会主席弗拉基米尔·佩赫京被曝在美国有市值超过200万美元的房产,19日退出联邦会议、即议会。俄反腐人士阿列克谢·纳瓦尔内上周曝光几份房契和法律文件副本,指称佩赫京和他的儿子在美国佛罗里达州分别有一套公寓和一栋别墅,其中一处房产的市值约为130万美元。佩赫京19日辞职,坚称清白,说辞职是为避免丑闻影响自己所属执政党统一俄罗斯党。他说,有人企图借炒作丑闻“抹黑”政府和联邦会议。

据中国之声《全球华语广播网》报道,尽管相对于中国的房价,美国的房价和美国人的平均收入相比似乎还是比较合理的。但是由于美国房地产市场已经回升,有些地方甚至超过了2006年房价顶峰时的水平。美国中产阶级是否负担起房子的题再度凸显。尤其是在旧金山、纽约、洛杉矶、华盛顿这样的大都会地区,更是如此。购房支出占到了美国人收入多大的比例?什么原因导致越来越多的美国人买不起房呢?《全球华语广播网》美国观察员余浩做出了介绍。余浩:美国家庭目前的中位年收入是5100美元,而美国人购买4年内新建房子的全国中位价格是23.5万美元,以中位收入而言,美国家庭不吃不喝四年半就能买起新房子。美国房地产界有一个通行的标准,既每个月按揭还款额不能超过家庭总收入的30%才叫买得起房子。根据这个标准美国房地产专家分析目前全美40个主要城市,所出售的中等房屋仅有41%夫妻中等双收入的家庭可以负担得起。而对于只有一个人有收入的家庭负担得起按揭住房的仅占10%;实际上全美至少有15%的拥有中等价位住房的家庭每月按揭的还款占家庭收入的比例超过了30%;专家表示,美国房价已经连续两年涨幅超过13%,哈特研究中心所做的住房问题调查发现,过去3年中52%的美国人曾经为了支付房租或者按揭贷款不得不再工作,医疗保健以及信用卡债务等方面作出牺牲,有些人甚至不得不搬家到不太安全,或者学区较差的地区去。

美国与中国一样,沿海地区比内陆地区房价贵,一线城市比二三线城市房价贵得多,像克利夫兰、斯堡、圣路易斯、辛辛那提、底特律等中部城市,只要年收入达到三万多美元就买得起一个中等价位的住房。而生活在波士顿、洛杉矶、纽约、圣迭戈、旧金山的居民则需要赚8万到14万美元的年薪才能拥有中等价位的房子,不过要注意的是,像克利夫兰、底特律这样的城市,因为产业没落存在大量破败的房子价格极其便宜,拉低了这些城市的中位房价,即便这些地方部分地区的房子很便宜,能负担得起也不值得去购买和投资。研究发现目前80%以上可负担得起的待售房屋分布在中西部的内陆地区,而在东西海岸的纽约和洛杉矶,这一比例仅为1/4,旧金山更低只有1/7。一些美国人似乎已经开始给美国梦降温,因为将近43%的受访者在哈特研究中心的住房问题调查中表示,拥有一个家不再是很好的长期投资,也不再是积累财富和资产的最佳途径之一,超过半数的人表示购房不再具有吸引力,对于租房者尽管他们70%希望有自己的家,但58%认为租房者与有房者在实现美国梦方面一样成功。

美国房地产市场复苏势头强劲,吸引了许多中国企业的兴趣。去年以来中国企业在纽约买下数座地标性建筑,到美国投资房地产已经成为中国商业圈的热议话题。专家建议,中国企业在美投资房地产要想取得成功,找到有经验的本地合作伙伴很重要。大纽约地区清华校友会房地产协会17日组织的美国房地产投资论坛上,中国工商银行美国区域管理委员会主席毕明强发言指出,去年中美两国跨境投资活跃,而房地产是中国投资者在美国投资的热门领域。一方面由于中国投资者有分散投资的需求,另外房地产这类实物资产也受到中国投资者的青睐。

此次论坛上的多位专家建议,中国企业在美国投资房地产要想事半功倍,需要找到专业的本地合作伙伴。纽约戴上律师事务所总裁戴上指出,在美国收购房地产项目需要包括会计师、律师和建筑师等专业人士在各个环节来把关。找到了解当地市场的专业人士可以帮助投资者躲开很多“陷阱”,避免不必要的损失。在美国投资了数个房地产项目的鑫苑置业有限公司执行副总裁梁朝晖介绍说,公司的一个优势是建立了当地的团队。另外作为一家在美国上市的企业,股东中就有很多了解美国房地产市场的机构和投资人,公司也从这些股东那里学到了很多东西。

母基金(Fund of Funds,FOF),又称“基金中的基金”,这种基金筛选出业绩优良的基金,将其作为投资标的。由于回报稳健,FOF越来越获得投资者青睐。管理着数十亿美元母基金的美国春山资本(Spring Mountain Capital)日前在纽约举办了投资论坛探讨FOF的投资之道。春山资本主席何国辉介绍说,通过对基金的精挑细选,母基金追求的是一种稳健的净值增长,特别是要减少在熊市中的损失,从而每年都实现净值的正增长。长期而言通过复利的效果,客户可以长期投资以取得可观的收益。春山资本管理总监杰森·奥查德则表示,看好美国房地产市场,未来几年美国房地产市场前景光明。投资集中于对冲基金 春山资本目前挑选的基金集中在对冲基金。而纽约的对冲基金公司数居全球首位,数量庞大和多元化的对冲基金为春山提供了充分的挑选余地。

何国辉介绍说,从2008年后公司发现了两个新投资机会。一个机会是,金融危机后,由于市场恐慌,许多证券被抛出,成为“孤儿证券”。这部分证券中的一些是有价值的,可以用很低的价格买入。其中有一些是政府发行的债券,主要投资于教育、保健和可再生能源等领域。回报丰厚,风险较小。春山至今参与了十几项交易,获得了丰厚的回报。何国辉将这种投资称为“特殊情况投资”。还有一个机会就是私募股权投资(PE),春山资本有自己的私募股权投资团队,汇聚了一批行业专家。春山资本的母基金投资策略是,将大部分资金投资于对冲基金组合,这部分每年获得稳定的正回报。另外一部分资金进行“特殊情况投资”和私募股权投资。由于这种设计,春山的母基金获得了比竞争对手更高的回报。重视风险管理 春山资本和众多对冲基金打交道多年。该机构的专家介绍说,公司特别重视对冲基金的风险管理。

考察过程中,非常关注这个基金的风险管理是否真正纳入了投资流程。该公司资深顾问汉姆·莫斯介绍说,春山偏爱的基金经理人有以下特点:非常重视风险管理,清醒地认识到所面临的各种风险,能根据市场环境的变化,从财富创造模式转换为财富保值模式,制定切实可行的流程,用于实施风险限制和迅速缓解风险,处理风险时更具前瞻性,而非临场应对。对于基金的选取,春山资本管理总监杰森·奥查德介绍说,市场周期中总会出现投资机会。因此要在不同的周期中采取不同的资产和基金配置,从而取得更好的投资效果。在目前的形势下,他认为美股还有机会,对股票类基金的配置为“中性”,占到组合的三分之一。他特别指出,看好美国房地产市场,未来几年美国房地产市场将持续表现优异,因此加大了投资于住宅抵押证券基金的投资,提高到组合的三分之一。

□本报特派记者 黄继汇 纽约报道。

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