按揭买楼银行“被指定”遇潜规则只能“哑忍”?


 发布时间:2021-05-04 07:57:14

不少人预计在3月底各地的细则就会陆续公布。新政的推出不仅让房产交易过户窗口排起长龙,不少银行的贷款中心也因此涌进了大量的提前还贷者。为了避免因新政即将实施的20%转让个税,不少二手楼业主纷纷选择赶在地方细则出台之前把房贷还清,提早让自己的房产“重获自由”,以便更方便地转入二手市场进行交易。但是,有业内人士认为,还贷也需承担一定的违约责任,因此并不是每个贷款者都适合提前还贷。两种人不用急着提前还贷 原本每年在一季度提前还贷的人都会相对增加,但今年的情况比较特殊。新“国五条”出台后,不少二手房业主主动选择提前还贷,主要是为了尽早把房产证赎出来(行内称“赎契”)以便新政实施后能更便捷地办理过户手续,以此希望规避20%的二手房转让个税。然而,并非所有人都需要提前还贷。满堂红市场部高级主任李翔宇介绍,有两种人目前无需急着提前还贷。一是当初办理按揭时享受7折优惠利率或享受公积金贷款的借款人。如果以后再有降息的机会,那么打过7折的优惠会更多。而且这个7折利率只有特殊市场环境下才会出现,比较难得,提前还贷等于自动放弃,有点可惜。

二是采用等额本金还款、还款期已超过了1/3的借款人也不用急着提前还贷。等额本金是将贷款总额平分,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,如果选择提前还贷的话,偿还部分本金所占的比例大,不能有效节省利息支出。而还款期已到了中后期的借款人则更加无需急着提前还贷,因为此时已偿还了大部分利息,提前还的更多是本金,因此选择提前还贷的意义不大。当然了,最终是否要提前还贷,还要衡量个人的实际情况而定,例如考虑个人的投资能力、短期资金需求等因素。比如一个贷款人闲钱多而尚无理想的投资渠道,但不想让银行赚利息,要尽早还清贷款也未尝不可。提前还贷要被“罚息” 提前还贷并非随到随办,并非毫无条件。亿达按揭的专业人士介绍,各银行都是允许提前还贷的,但允许提前还贷的时间有所不同,大部分银行要求还款期至少一年才允许借款人申请提前还贷,一些大行则要求两年后才允许提前还贷。提前还贷的申请要提前进行。提前的时间各行都有不同,如中国银行要求提前一个月申请,平安银行则需要提前一星期申请即可。

这些条款,借款人可以在贷款合同的“提前还款”一栏中找到。同时,提前还款属于一种违约行为,因此贷款人在选择提前还贷时,一般会被要求支付银行相关的手续费,这称为“罚息”或“违约金”支付标准,通常会在贷款合同里面写明。据了解,各家银行对于罚息的定价有一定的差异,一般会收取贷款金额的1-2月利息作为手续费。当然,有银行人士也说,由于每笔贷款的合同细则都可能不同,具体情况还需按照合同条文执行。比如平安银行的条款规定:“借款人提前还款时,贷款人有权按提前偿还的本金金额向借款人加收1个月的利息,若提前还款日距离贷款到期日不足一个月的,利息加收至贷款到期日。”中国银行的提前还款条款则规定:“提前还款时,借款人需按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为对贷款方的补偿。”记者 陈玉霞 相关链接 提前还贷应注意的事项 记者翻阅多家银行的贷款合同,提前还贷的注意事项大同小异,主要有: 1.通常情况下,借款人需提前一个月向贷款行申请办理提前还款; 2.还款金额为一万元的整数倍; 3.借款人将被要求交纳一定的违约金; 4.借款人在银行约定的时间内,须携带身份证、房产证(土地证)、贷款合同、提前还款申请表、还款计划表、还款存折等到贷款行办理提前还款手续。

待银行审核之后,一般会通过电话通知还款时间,借款人只要将还款金额存入指定的还款账户、等扣款成功后,就可以前往贷款银行领取还款结清资料,然后再前往房管局办理按揭注销手续。(陈玉霞)。

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