信托助力商业地产并购融资


 发布时间:2021-05-04 21:54:16

据经济之声《央广财经评论》报道,国开行今年前四个月发放棚改贷款超过千亿元,同比增长近四倍。经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家向松祚对此进行独家解读。经济之声:今年前四个月国开行已向棚改项目发放贷款1079亿元,比去年同期增长388%,同比增长近四倍,幅度很大。钱多了四倍,这样的大幅增长说明了什么? 向松祚:棚户区改造是国务院在今年两会期间所确定的一个重点任务,今年已经明确讲,到2020年要完成3个“1亿人”的城镇化任务,其中“1亿人”就是棚户区的改造。现在差不多有1500万套棚户区需要改造,这个任务非常艰巨,总共需要的资金量大约是4、5万亿的规模,今年可能就要1亿规模的资金量。过去棚户区改造的资金来源包括它的专项拨款、财政补贴,包括政策的金融,而国开行所承担的主要是政策的金融。从目前的数据来看,国开行作为一个中国主要的政策性银行,它在棚户区改造的资金筹集方面担当了最主要的角色,现在它所提供的棚户区改造的贷款超过棚户区改造贷款余额的60%。

今年由于两会期间,国务院确定了这么一个重大任务,国开行一定会采取多种办法来筹集资金,增加对棚户区改造的支持。我们目前承诺的资金量跟去年同期相比已经超过了20倍,这是一个非常重要的境况。今年的棚户区改造不仅仅是要完成国务院所确定的棚户区改造任务,完成到2020年3个“1亿人”的数目,更重要是还需起到所谓的“微刺激”或者说“稳增长”的一些微调和基本任务。经济之声:4月份国开行评审承诺棚改项目贷款938亿元,前四个月累计承诺2324亿元,是去年同期的20.6倍,这个数据看起来相当惊人。承诺贷款和正式贷款有什么区别? 向松祚:历来专项贷款基本都是采用承诺的方式,它要根据这个项目的开工进度来发放贷款,这主要是为了有效防范贷款被挪用。事实上在过去确实出现过一些情况,有些地方政府的融资平台以棚户区改造的名义把钱拿来以后,实际上却做了一些其他的项目。

事实上东部沿海地区棚户区改造的任务并没有想象的那么重,但这些地区也以棚户区改造的名义获得一些政策性的、比较积极的贷款,然后这个贷款被挪用了。从今年开始,从国务院到国开行,甚至包括参与棚户区改造的一些商业性银行,它们对棚户区改造的支持重点都转向了棚户区附近,特别是川、陕、豫等中西部的省份。这些省份多数是过去三线企业比较集中的地方,特别一些比较贫困的地区,这些地区资金稀缺,更加需要政策性金融的支持,所以国开行采用承诺贷款的方式控制资金的使用,实现资金的封闭运行、专款专用,杜绝之前出现过的少数资金被挪用的案例。经济之声:在4月份发放的棚改贷款中,向中西部地区发放贷款536亿元,占比达到64%;重点支持了包头北梁、天津西于庄,以及河南、吉林、江西、黑龙江、江苏、贵州等省市棚户区改造等一大批在建续建项目。

处于中西部地区的棚户区,大多远离城市、县城,改造的难度很大。怎样保证资金的好钢用在刀刃上? 向松祚:首先大家要有一个正确的认识,棚户区改造不是一个商业性的、盈利的项目。目前棚户区改造采取的办法并不是由政府完全参与的,而是多方参与,把商业的地产公司、商业银行、财政的资金和国开行政策的金融多方面集中起来。为什么要多方面集中?就是因为这个项目本身不是一个纯粹商业性的项目,客观上来讲,有些项目可能赚不到钱。棚户区改造实际上是一个社会公平正义的大问题,我们要保证财政的相对支持,同时还要通过多种方式尽可能降低棚户区改造的融资成本。如何保证资金专款专用,而且还要保证未来这个资金还能收得回来?这是一个系统操作的风险,不是某一个机构或者某一个单位能完成的。经济之声:从整个贷款的流程和运作的流程来看,这种贷款容易出现什么类型的风险? 向松祚:从过去这些年的经验来看,主要的风险的有两个,一个是资金有可能被挪用。

第二,棚户区改造结束以后,老百姓搬进去住了,但是这个钱可能它收不回来,或者说长期收不回来。我们在政策性金融方面的风险容忍度与商业性金融容忍度是不同的,政策性金融收益要低一些,风险还相对较高,这才是政策性金融的一个本质特征。怎么去规避这两个风险?我们在管理流程上要更加严格,因为承接贷款的主要是地方政府的融资平台,为保证地方政府融资平台的规范运行,地方政府在制度方面必须要下功夫。

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