谢国忠:香港一切苦难皆因迷恋房地产


 发布时间:2021-05-07 12:32:30

财经夜谈 李嘉诚又卖内地楼了。近日,和记黄埔公告称,由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,并将以89.5亿港元(约合70亿元人民币)出售。而此前,广州西城都荟广场和停车场已经确定出售。对于此次抛售,业内人士更愿意解读为“李超人”对于内地地产市场已经感受到了某些消极的信息。大佬退出背后,楼市的疯狂似乎也在悄然降温。虽然依然量价齐升,但由于供应量大增,“日光”出现频率已经大减。仅以广州上周末为例,萝岗的两大刚需盘开盘当日去化均仅七八成,其中一盘曾在此前创出两度日光的佳绩。有专家撰文称,楼市似乎走入了2007年A股的行情——其认为,目前的楼市已进入最后逼空阶段,就等最后一波买家接下最后一棒。

这种说法并不新鲜,我们仿佛在此前数年里反复看到“崩盘”的论调,却最终没有看到崩盘本身。毋庸讳言,中国房地产业养活了土地财政,也撑起了中国数年的高速发展。在M2十年增五倍,农村人口大量涌入城市,国际热钱大规模涌入的背景下,中国大城市的房地产经历了五倍左右的涨幅。而重要会议在即,整个房地产行业都在翘首以待会议给今后数年的楼市定调——建立长效机制已成共识,虽然细则的力度,推进的步骤等尚未可知,但不少专业人士认定,会议将影响此后数年的楼市走势。而笔者却认为,作为一个商品,价格围绕价值上下波动的定律似难改变。外力能改变曲线的振幅等变量,却无法改变曲线本身——换句话说,盛极而衰是一个古老的真理,“拐点”就在那里,在长达十年的牛市之后,价格终有回归的一天。

但拐点究竟隐藏在何处总是众说纷纭,具体是在何时,以一个什么样的姿态回归,李超人有他的判断,而你,有你的判断。

金管局20日与银行高层讨论楼市,地产股炒落后,长实(001)、恒地(012)及新地(016)齐创逾一年高位,三股收市各报107.3元、56.45元及129.4元,升幅达7.08%、3.29%及7.74%,令恒指地产分类指数劲升近6%。富豪李嘉诚同样是大赢家,他于长实业绩后十二度增持, 得益于股市大涨,帐面赚六千万。花旗报告亦表示,长实股价近期表现较香港及内地房地产股落后,该行认为以其本地强劲地产销情,以及内地廉价和庞大的土地储备而言,现价并不合理,该行重申长实‘买入’评级,强调其现价吸引,目标价113.03元。花旗认为,长实会受惠目前强劲的本地楼市动力,以及中国内地稳定的用家需求,而目前该股仍较每股估计资产净值132.97元折让25%,估值较其他同业平宜,而其内地及本地土储均只以历史成本入账,其内地增长不应该被忽略。瑞银也认为,本港楼宇价格今年来迅速反弹后,现正面临短期阻力,预期未来三至六个月将横行整固,市场开始担心明年首季前可能加息,亦影响气氛。

不过,该行指,通胀或在明年首季升温,市民收入可能增加,有助增加购买力,料楼价于明年下半年将重拾升轨。

香港素来有世界上最自由的经济体之称,但市场咨询机构Demographia日前发布的数据则表明,香港同时也是世界上最昂贵的房地产市场。据悉,香港已连续四年高居首。Demographia机构,根据对全球多个国家的房地产市场进行调查,得出排名结果,其中包括美国、澳大利亚、英国、加拿大、香港、爱尔兰、日本、新西兰以及新加坡等国家。如今,香港的房价中值是家庭年收入中位数的14.9倍,已严重爆表,令其他房地产市场“不可望其背”。Demographia在报告中指出:“香港是自《国际住房负担能力调查》出现以来,房价收入比最高的房地产市场,可谓史无前例。” 长期以来,香港政府都限制房地产商开发新项目,对公有土地的供应也是严抓不放。新加坡,一直是香港在在其南方的有力竞争对手,在此次报告中房价收入比为5.1,还算差强人意。尽管按照Demographia的标准,新加坡房地产市场仍是不尽如人意,但与香港相比,还是“略胜一筹”。Demographia报告补充指出,部分原因是,新加坡政府“一直注重保证廉价住房的供应”。目前,新加坡的住房拥有率为88%,是所有调查城市中比率最高的。与此同时,香港政府一直致力于稳定公众情绪,称政府已经意识到了住房问题的严重性,并在为之努力。

为解决住房问题,香港政府承诺将在未来10年增加47万套新住房。住房问题需要从长计议,不可能一蹴而就,为此,香港行政长官梁振英,在1月15日的年度施政报告中做出保证,将加快为贫困群体建设住房的步伐,并加大对20万低收入家庭的援助力度。前任行政长官曾荫权,曾试图恢复香港房地产市场的住房负担能力,但未见成效。为此,梁振英在演讲中提醒道,47万新住房的目标可谓难于上青天。蔡山美。

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