房企净利增长现6年新低 增收不增利趋势难扭转


 发布时间:2021-05-04 08:08:10

北京市自住房项目地块朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块出让。该地块最终被恒大地产以20.5亿元的代价取得,溢价率37.4%。值得注意的是,该地块是目前北京市场上,拍出的价格最高的自住型商品房地块。中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者,该地块住宅部分的平均楼面价高达2.1万元/平方米,也是首次突破2万元/平方米。上海易居研究院研究员严跃进表示,过去对竞拍自住型商品房的地块,北京房企是持抵触心理的。不过,随着北京供给政策和计划逐渐明朗,北京房企也顺应这样的供地模式。二次入市受热捧/ 据了解,该地块为2012年9月份被暂停的热门土地来广营A2地块,此次变身自住房项目地块重新挂出,起始价由12.84亿元上调至14.92亿元,由于该地块是目前定价最贵的自住房项目,所以受到市场极大的关注。

据悉,共有恒大、中铁建、住总正华、华远4家房企参与竞拍,最终恒大以20.5亿元胜出。链家地产市场研究部张旭认为,地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前豆各庄、东坝等自住商品房地块最大的不同,也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。张旭表示,目前地块附近北京青年城、北苑2号院等小区成交价格在每平方米3.7万~4万元左右,该地块将建成的2.8万元/平方米的自住商品房对购房者无疑将产生很强的吸引力。恒大称尚有合理利润/ 来广营地块的特殊性在于,地块本身没有开发商可以自己定价的产品,全部限价或者自住房。公开信息显示,该地块包含R2二类居住用地、R52小学用地、R51中学用地,总建筑控制规模11.92万平,其中居住部分建筑规模9.8万平。除外,剩余居住部分6.86万平将全部建成自住型商品房,其中2.94万平方米的限价房销售限价为1.5万元/平方米,6.86万平方米的自住房销售限价2.8万元/平方米,最大套型建筑面积不得超过80平方米。

张大伟给记者算了一笔账,该项目销售总收入为23.618亿元,而开发商叠加土地成本+建安成本共计为22.884亿元。如果不计算管理成本、资金成本、销售成本、税费。该项目仅剩余7340万元的利润。但在接近恒大的人士看来,这块地并非无利可图,还是有一定合理的利润。上述人士认为,恒大有强大的控制成本能力、快速运转能力、快速复制能力,能挤压出更多的利润空间。自住房限价房销售极快,能赢得现金流,另外,地块还能配建部分车位和商铺,也能在利润上予以弥补。有利于企业加快资金周转/ 张大伟分析,开发商用20.5亿的土地款,获得了一个在2014年年末回款23.618亿的预期。中原地产市场研究部统计数据显示,恒大地块在北京获得四宗土地,累计土地出让金为147.85亿,但只在东坝地块有5万平米的可定价产品,其他全部为限价房源。

张大伟说,这四地块可以给恒大在2014年带来200亿左右的销售额。对恒大全国布局非常有帮助,对每月的销售报表也会锦上添花,但从利润角度,将会拉低恒大的年度利润率。与此同时,随着政府在自住型商品房供应力度的加大,上述接近恒大地产的人士也表示,开发此类地块也符合恒大一贯坚持的民生地产路线。据《京华时报》报道,北京市国土局相关负责人表示,2014年北京市将继续加大住宅用地供应,同时进一步优化住宅用地供应结构,拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品住房;商服用地的供应量将比2013年略有增高。张大伟说,信贷的收紧不仅影响成交,也约束了开发商拿地的资金。回款变慢,使得部分企业在土地市场难以维持高投入。

在市场竞争加剧的背景下,高周转已成为房企的在一线城市的普遍策略。自住型商品房利润低微,但供不应求。从市场角度上,也推高了房企在自住型商品房上的拿地热情。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据显示,沪深两市共计76家上市房企公布了2015年中报业绩预告,其中,27家房企预告净利润为亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比变动幅度来看,净利润同比下滑企业达36家,占比近五成。虽然上述76家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现,但截至目前,在76家公布2015年中报业绩预告的企业中,逾三成企业预亏,近五成房企净利润下滑,这也在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。事实上,虽然目前一线城市房价上行,但拿地成本却愈发高昂,加上一季度不少房企迫于资金压力,均采取“以价换量”的销售策略,侵蚀了上市房企的净利润。

逾三成房企亏损 《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉,在这76家已经公布2015年中报业绩预警的企业中,27家房企预亏。而预计亏损额度最高的是*ST京蓝,预计亏损4.2亿元-5.3亿元,同比下滑1850%~2338%;其次是嘉凯城,预计亏损额为2亿元。对此,嘉凯城表示,由于公司半年度实际结算的项目较少,导致可确认的销售收入较少、归属于上市公司股东的净利润为负数;此外,预计2014年多数项目在第四季度结算。事实上,在上述27家净利润亏损企业中,多达17家企业为首亏,其中包括阳光股份、渝开发等。对此,阳光股份在公告中解释称,较去年同期相比,费用化财务利息增加;渝开发则表示,会展中心政府固定承租收入于2014年12月31日到期,未续签承租协议导致该项资产经营亏损;部分房地产项目未达到结转条件,造成房地产销售收入较上年同期减少。

值得注意的是,《证券日报》记者注意到,多家亏损企业都发布了重组计划,但进展程度不尽相同,目前来看,重组成功者甚少。“多数亏损房企都是由于产品集中布局在库存较高的城市,项目销售不畅,甚至迫于资金压力而减少开工量,致使一些项目无法达到预售条件,不但销售目标难以完成,降价销售的结果页致使净利润下滑。”某业内人士向记者直言,而资金成本等上升也对其净利润侵蚀较大。除此之外,拿地成本高是多数房企难以控制成本,难以提升利润的重要因素,尤其对全面退守布局一线城市的房企来说,土地成本越来越高。中小房企盈利能力差 值得注意的是,从目前公布2015年中报业绩预告的上市房企来看,中小房企占比较大,万科、保利等千亿元级房企尚未公布年报业绩预告,因此,从目前数据来看,多数反应了中小房企今年业绩变动的水平。

“分城市来看,中小房企多数集中在非一线城市布局,这些城市尽管成交量有所上升,但价格上涨幅度不大,甚至在不断下跌。”上述人士向本报记者直言。据公开资料显示,今年6月份,尽管市场回暖已经非常明显,但房价分化去非常严重。一线城市需求较旺,成交量增长较多,新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市;二线城市房价总体平稳,涨幅仍然较小;三线城市房价仍然下降,降幅继续收窄。在二线城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。以杭州为例,成交量同比增幅近150%,创近5年来新高。但宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。

而三、四线城市表现相对较差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高库存依然是市场的主旋律。无疑,在这种市场背景下,中小房企更难以摆脱净利润下滑的困局。毕竟,“人找房子”的市场已经没有了,依靠土地溢价赚取利润的优势已去。“这个市场越来越专业化了,过去只要拿到地就能赚钱的时代结束了。”某开发商高层向本报记者表示,现在,房企不但拿地成本高且地并不好拿,而且由于房地产项目开发周期长,沉淀资金量大,所以其融资成本也不是一般企业可以承担的。鉴于此,大型房企都开始寻找合作伙伴拿地开发,以此降低风险。

净利润 营业 商品房

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