新房二手房市场回温 业内分析抄底楼市难度大


 发布时间:2021-05-04 04:52:09

华远董事长任志强一改往日的“暴涨说”,在某地产论坛上公开表示,今年房价将稳中有升,并重点强调了城镇化对楼市的影响。自去年十八大以来,城镇化概念便一直受到楼市热捧。受此影响,房企对未来的市场寄予厚望,拿地的节奏明显加快,各地不断涌现“地王”,而开发的成本也随之上扬。而与此同时,原本就供需关系紧张的北京楼市,却在元旦期间出现供应“爆冷”,更进一步加剧了市场对新一轮涨价的担忧。城镇化概念受到热捧 楼市对其解读或存误区 在去年的十八大报告中,关于推动新型城镇化的要求,无疑给楼市注入了一针强心剂。至此之后,城镇化概念便备受楼市热捧;业内普遍认为,新型城镇化将给房地产行业发展带来新机遇。

国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长陈东琪在解析城镇化新政时就明确指出,我国的城镇化进入新的阶段,将促使住房需求增加。而CRIC研究中心评论员李仙德、杨晨青则在其分析报告中特别指出,“新型城镇化背景下,国家级城市群加快转型升级,新兴城市群加速崛起,将以其一体化的规模经济、范围经济效应推动房地产业迅猛发展。” 但是,在大家称赞“城镇化对调整期楼市起促进作用”的同时;也有部分声音提醒,要防止过度夸大城镇化对楼市的影响。《经济参考报》在报道中强调,“城镇化是发展的结果,而非发展的目的”,这一逻辑决定“城镇化需要房地产,但不仅仅只有房地产”。

但是,对于城镇化的房地产机遇,投资者和市场表现得可能有些过于乐观。另据《中国证劵日报》评论,当务之急是在城镇化顶层规划中明确房地产业定位,打破“城镇化即房地产化”误解。在“土地城镇化”模式下,房地产业尽享十年盛宴,迅速成长为国民经济支柱产业,扮演固定资产投资主力军角色。倘若这种惯性思维延续到未来城镇化建设中,新型城镇化无疑走的仍是造城运动老路,将吹大已难挤压的地产泡沫。城镇化加重楼市预期 “地王盛宴”抬高地价 由于对城镇化带来的巨大刚需寄予厚望,加之楼市回暖和资金回笼,大型房企近段时间的拿地节奏明显加快。

自去年11月份以来,上海、天津、武汉、南京等地频频有地王的消息传来。尤其以万科为代表的标杆房企表现的格外突出。仅去年12月份,万科、中海、保利等9大标杆房企就累计拿地390多亿元。去年年底,万科联合首开一天连拿北京通州两地块,土地溢价率均超过46%,加上大量保障房的配建,业内预测其将来的售价每平米将会超过2万,而目前附近所售项目的价格才仅为每平米1.5万元。此外,在2012年的最后一天,任志强领导下的华远地产子公司以10.05亿元的价格,摘下北京通州区梨园镇一地块,并以491%的溢价率,创2010年以来北京土地市场溢价率新高,大大超过国家规定的50%上限。

伴随着房企的开疆扩土,土地价格随之水涨船高,并导致各地不断涌现“地王”。受“面粉价格带动面包价格”的影响,房企的开发成本必然上扬。北京楼市供应“爆冷” 房企或在酝酿新一轮涨价 而与此同时,原本就供需关系紧张的北京楼市,却在元旦期间出现供应“爆冷”。在今年元旦的三天假期内,北京楼市没有任何项目入市销售,而去年元旦期间尚有6盘入市。此外,根据北京住建委的网签数据统计,上周(2012年12月31—2013年1月6日)北京全市新建商品住宅网签总量为2064套,环比前一周的网签量下跌了29%。而供需关系的失衡恰恰是今年房价上涨的最大动力。

据亚豪机构统计预测,2013年北京商品住宅销量在10万套左右,供需缺口在1-1.5万套左右,供求矛盾将造成房价回涨。市场的供需矛盾可能触发房价反弹,房企或在酝酿新一轮涨价。数据显示,元旦假期期间,北京商品住宅成交均价为21054元/平方米,相比去年同期上涨19.1%。另外,从元旦期间成交前十的项目情况来看,中粮万科长阳半岛与橡树湾目前成交均价相比去年1月份,出现1000元/平方米的上涨,而龙湖时代天街元旦期间成交均价为15716元/平方米,该项目去年1月份均价仅为11233元/平方米,涨幅高达40%。

(中新网房产频道)。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。

业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。

中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。

在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

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